ZORGVASTGOED
Keypoints
- Historisch laag beleggingsvolume
- Aanvangsrendementen blijven onder druk
- Visie op de eerstelijnszorg: eerstelijnskernteams
- Financiering: wijziging nhc definitief
- Commercialisering in de huisartsenzorg onder de loep
- Wachtlijsten blijven lang
Beleggingsvolume historisch laag
De opgelopen rentes, inflatie en stijgende bouwkosten bepalen de beleggingsmarkt van zorgvastgoed. Projecten worden uitgesteld of zijn financieel onhaalbaar. Daarnaast remmen financieringsproblemen de vraag bij beleggers die met vreemd vermogen werken. Het aantal transacties en het beleggingsvolume van zorgvastgoed bereikt daardoor de laagste niveaus sinds de start van de metingen in 2015. Net als in het eerste kwartaal is in het tweede kwartaal het aantal beleggingstransacties op twee handen te tellen. In het eerste half jaar van 2023 beliep het aantal transacties slechts 20 tot 25 procent van het gemiddelde aantal transacties in dezelfde periode in de voorgaande jaren. Het beleggingsvolume in het tweede kwartaal van 78 miljoen euro brengt het totaal in het eerste half jaar van 2023 op 113 miljoen euro. Dit is nog geen tien procent van het gemiddelde jaarlijkse beleggingsvolume in de afgelopen vijf jaar. Toch is er geen gebrek aan vraag naar zorgvastgoed. Bij veel beleggers staat zorgvastgoed hoog op de wensenlijst. Vraag- en aanbodprijzen moeten eerst in evenwicht komen, voor er weer transacties ontstaan.
BELEGGINGSVOLUME ZORGVASTGOED PER KWARTAAL (IN MILJARDEN €)
Bron: CBRE (2021), Capital Value (2023), bewerking door Achmea Real Estate
Aanvangsrendementen blijven onder druk
De stilgevallen beleggingsmarkt is deels een gevolg - maar ook deels de oorzaak - van de oplopende aanvangsrendementen. Voor het vierde kwartaal op rij zijn er rendementsstijgingen bij de verschillende zorgvastgoedsegmenten. In het tweede kwartaal was voor het extramurale zorgvastgoed, waar voornamelijk levensloopbestendige zorgwoningen toe behoren, de yieldshift iets hoger dan voor de intramurale en curatieve segmenten. De reden hiervan is de sterke overeenkomst met de reguliere woningmarkt, waar de rendementen sterker zijn opgelopen. De stijging van de aanvangsrendementen voor zorgvastgoed was wel minder hoog dan in de voorgaande twee kwartalen. Het lijkt een voorbode van stabilisatie van de aanvangsrendementen. Volgens de vooruitzichten van Oxford Economics bereikt de rente op Nederlandse staatsleningen met een looptijd van tien jaar in het derde kwartaal een hoogtepunt van 2,79 procent. Vergeleken met het niveau van 2,66 procent in het eerste kwartaal is de stijging in 2023 tot nu beperkt geweest. Doordat rendementen in het vastgoed vertraagd reageren op de lange rente, is een lichte stijging van de aanvangsrendementen in het derde en mogelijk vierde kwartaal daarom niet uitgesloten.
VERANDERING BRUTO AANVANGSRENDEMENT Q2-2023 (IN %-PUNT)
Bron: Capital Value (2023), bewerking door Achmea Real Estate
Visie op de eerstelijnszorg: eerstelijnskernteams
De inrichting van het Nederlandse zorgstelsel is blijvend onderwerp van discussie door de vergrijzing, stijgende kosten, personeelstekorten en inefficiënte processen. De Raad voor Volksgezondheid & Samenleving (RVS) heeft in verschillende publicaties een aantal aanbevelingen gedaan, waaronder de versterking van de eerstelijnszorg. Volgens hen is de eerstelijnszorg te gefragmenteerd in zowel specialismen als bekostiging. Er moet meer samenhang komen, van huisarts tot wijkverpleging. Het zorgstelsel is te ingewikkeld voor burgers en niet efficiënt georganiseerd door onderlinge concurrentie. Demissionair minister Kuipers onderschrijft deze kritiek van de RVS, maar ziet de oplossing in het eerder bereikte Integraal Zorgakkoord (IZA). Daarin is afgesproken dat zorgverleners in de regio domein overstijgend samenwerken.
Het ministerie van VWS wil basisteams per wijk: eerstelijnskernteams met een aanspreekpunt. In het kernteam zouden onder andere de huisarts, wijkverpleegkundige, apotheker, iemand van het sociale wijkteam en mogelijk de fysiotherapeut of specialist ouderengeneeskunde zitten. Het kernteam speelt volgens de demissionair ministers Kuipers en Helder een belangrijke als poortwachter voor de gespecialiseerde zorg. Momenteel wordt gewerkt een ‘toekomstvisie op de eerstelijnszorg 2030’ die in het najaar van 2023 gereed moet zijn. We verwachten dat de rol van wijkgerichte gezondheidscentra door deze beleidsvisie verder aan belang zal toenemen.
verlaging nhc in 2024
Financiering: wijziging nhc definitief
In mei 2023 verscheen het manifest ‘De zorgvastgoedopgave haalbaar houden’ van zorgorganisaties en -branches. Deze stellen dat door bezuinigingen en oplopende kosten noodzakelijke vastgoedinvesteringen niet meer kunnen worden gedaan. Zij vrezen een investeringsstop. Het manifest stipt de knelpunten aan waarmee zorginstellingen kampen. Ze missen onder andere compensatie voor de groeiende doelgroep met een zwaardere zorgvraag, toezegging van zorgkantoren dat er geen structurele kortingen op zorgvastgoed komen, een betere inpassing van huren in de bekostigingssystematiek en compensatie voor de gestegen bouwprijzen.
Het manifest ging nog uit van een algemeen aangenomen korting op de normatieve huisvestingscomponent (nhc) van zeven tot acht procent. Op 27 juni is door de NZa een nieuwe beleidsregel gepubliceerd waarin duidelijk wordt dat de herijking van de kostenvermogensvoet deels gecompenseerd wordt door het naar voren halen van de langjarig geplande investeringsmiddelen voor duurzaamheid. Per saldo bedraagt de verlaging van de nhc 4,2 procent in 2024. De reguliere jaarlijkse indexatie van 2,5 procent blijft van toepassing, maar de toeslag duurzaamheid van 0,16 procentpunt vervalt. De definitieve herijking van de nhc valt dus mee. Niettemin is het een voor zorginstellingen een tegenvaller in de financiering van zorgvastgoed en het helpt zeker niet bij de grote opgave waarvoor Nederland staat. De herijking past wel bij het streven van de overheid om meer zorg extramuraal te leveren via het scheiden van wonen en zorg. Het leveren van zorg via het zogeheten ´volledig pakket thuis´ in geclusterde zorgwoningen zal steeds vaker voorkomen. Bewoners huren daarbij zelf de woning. De financiële draagkracht van bewoners is leidend voor de bouw en verhuur van deze extramurale woningen.
Commercialisering in de huisartsenzorg onder de loep
De betrokkenheid van private equity in de markt van zorg(vastgoed) is niet nieuw. In particuliere woonzorg en klinieken zien we deze commerciële aanbieders al sinds jaar en dag. Ook in de eerstelijnsgezondheidszorg zijn er ketens van bijvoorbeeld apotheken, tandzorg en fysiotherapie. In het afgelopen jaar zijn er in de zorg 103 overnames geweest door investeringspartijen. Voor de huisartsenzorg is dit een relatief nieuw fenomeen. Diverse partijen zijn de laatste jaren tot de Nederlandse markt toegetreden. Deze partijen proberen bijvoorbeeld met centrale telefonische ondersteuning of administratie efficiency te bereiken. In de afgelopen periode zijn er een aantal berichten in de media verschenen over de slechte bereikbaarheid van een aantal aangesloten praktijken. De Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) en de Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (IGJ) doen onderzoek naar commerciële huisartsenpraktijken en vooral of de kwaliteit en toegankelijkheid gewaarborgd zijn. Voor beleggers in zorgvastgoed zien wij de ontwikkeling van de commerciële huisartsenzorg niet als een bedreiging. Zakelijk gezien kan het bevorderlijk zijn voor het onderhouden van een professionele huurrelatie en ook bij de toekomstige inrichting van de eerstelijnszorg kan institutionalisering bij zorgdienstverleners een voordeel zijn. Zorginhoudelijk blijft de toezichthoudende rol van NZa en IGJ van groot belang en horen de huidige tekortkomingen hopelijk bij de beginnende fase waarin de commercialisering van de huisartsenzorg zich bevindt.
Wachtlijsten blijven lang
De wachtlijsten voor een plek in een ouderenzorginstelling blijven lang. Ondanks een gelijkblijvende situatie vergeleken met het vorige kwartaal is de wachtlijst voor mensen die in een ouderenzorginstelling willen wonen ten opzichte van een jaar geleden met circa tweeduizend toegenomen. De groep met de meest urgente zorgvraag is met zestig procent gegroeid. Zij moeten soms weken of maanden wachten voordat er een plek beschikbaar is. Gezien de verwachte toename in zorgvraag in de komende jaren is de nood aan de man. Er is een gebrek aan personeel en verpleeghuisplekken om in de stijgende vraag te voorzien.
WACHTENDEN OP HUISVESTING MET WLZ-ZORG (2020 Q3 = 100)
Bron: Zorginstituut Nederland (2023), bewerking door Achmea Real Estate
Vooruitblik
In de gebruikersmarkt blijft de vraag van woon- en zorgconsumenten onverminderd hoog, maar zorgverleners hebben te maken met uitdagende financiële omstandigheden en personeelstekorten. Voor beleggers in zorgvastgoed is de markt halverwege 2023 ogenschijnlijk stilgevallen. Het aantal transacties is zeer beperkt en aanvangsrendementen blijven oplopen. In onze verwachting is er eerder sprake van uitstel dan van afstel en ligt er verbetering in het verschiet. Projecten en transacties zijn langer in de pijplijn blijven zitten en langzaam lijkt er meer financiële stabiliteit te ontstaan vanuit beleggingsperspectief. Met een langzaam dalende inflatie stabiliseert zich de lange rente en gaat deze mogelijk de komende kwartalen zelfs dalen. De stijging van de aanvangsrendementen zwakt naar verwachting verder af tot het punt waarop vraag en aanbod weer meer met elkaar in lijn komen en het transactievolume weer langzaam kan toenemen.
Deel deze pagina