RETAIL
Keypoints
- Investeringsactiviteit valt terug
- Instroom van winkelformules aan de bovenkant, uitstroom aan de onderkant
- Huren stabiel op goede locaties
- Consumptie en omzet blijven achter
Investeringsactiviteit valt terug
In het eerste kwartaal van 2026 viel het investeringsvolume in Nederlands retailvastgoed terug ten opzichte van de sterke slotfase van 2025. Waar Q4 werd gekenmerkt door enkele grotere transacties en een duidelijke volumetoename, bleven dergelijke deals in Q1 uit. Het totale investeringsvolume kwam uit op circa € 250 miljoen, duidelijk lager dan eind 2025 en onder het gemiddelde kwartaalvolume van circa € 320 miljoen dat in 2025 werd gerealiseerd.
Deze lagere zichtbare activiteit betekent geen stilstand van de markt. Transacties vonden vooral plaats in het kleinere segment tot circa € 10 miljoen, met onder meer aankopen in Leiden, Veenendaal, Goes en Uithoorn. Institutionele beleggers bleven actief in het heralloceren van hun portefeuille. Liquiditeit en stabiele prijsvorming blijven daarbij geconcentreerd in het meest courante segment, terwijl minder courant vastgoed uitsluitend verhandelbaar is tegen hogere rendementseisen. De prime aanvangsrendementen bleven per saldo stabiel, terwijl de spreiding tussen segmenten duidelijk aanwezig bleef.
BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €)
Bron: C&W (2026), RCA (2026), bewerking door Achmea Real Estate
PRIME BRUTO AANVANGSRENDEMENTEN
Bron: C&W (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Instroom van winkelformules aan de bovenkant, uitstroom aan de onderkant
Ook de gebruikersmarkt liet in het eerste kwartaal van 2026 een duaal beeld zien. De vraag naar winkelruimte bleef bestaan, maar concentreerde zich bij een beperkt aantal formules en locaties. Met name grotere ketens met een scherp prijs en kostenprofiel zetten hun fysieke uitbreiding voort. Discount en value gedreven formules, zoals Action, Normal, Wibra, Scapino en Norah, kondigden nieuwe vestigingen aan, veelal in middelgrote steden en in wijk en buurtlocaties met een duidelijke dagelijkse functie. Daarnaast kozen nieuwe internationale toetreders, waaronder Lager 157 en Scuffers, expliciet voor goed zichtbare binnenstedelijke locaties. Daartegenover bleef de uitstroom aan de onderkant van de markt zichtbaar. Winkelsluitingen en faillissementen deden zich voornamelijk voor bij kleinere zelfstandige retailers en kwetsbare formules in non food en horeca. Hoewel de faillissementsdruk lager ligt dan in 2025 en 2024, blijft de marktdruk hoog door kostenstijgingen en een terughoudender consument. De vraag naar winkelruimte op secundaire locaties blijft daardoor beperkt.
FAILLISSEMENTEN DETAILHANDEL
Bron: CBS (2026)
Huren stabiel op goede locaties
Het huurbeeld sluit hierbij aan. Op goed functionerende locaties met een hoge bezettingsgraad bleven huren overwegend stabiel en werden contracten veelal verlengd op bestaande niveaus. Buiten deze locaties stabiliseren huren pas na eerdere verlagingen of blijven zij onder druk staan, mede door lagere opname en een structureel afnemende winkelvraag. Brede huurstijgingen bleven uit en waren in Q1 uitsluitend zichtbaar op enkele specifieke locaties, waaronder beperkte stijgingen van prime huurniveaus in G6-9 en G10+ steden. De gemiddelde leegstand in verkooppunten is in het eerste kwartaal gestegen van 6,95% naar 7,11% (bron: Locatus). De grootste binnensteden en wijkcentra volgende dit gemiddelde leegstandsbeeld.
LEEGSTAND NAAR TYPE WINKELGEBIED (% VERKOOPPUNTEN)
Bron: Locatus (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Consumptie en omzet blijven achter
Het consumptieve kader was in dit kwartaal minder ondersteunend. De huishoudconsumptie kwam begin 2026 tot stilstand en het consumentenvertrouwen verslechterde scherp in maart. De omzetontwikkeling in de detailhandel bleef bovendien achter bij de inflatie. Consumenten zijn prijsgevoeliger geworden en stellen grotere, niet dagelijkse aankopen uit. Dit vertaalt zich in strakkere kostenbeheersing bij retailers en een terughoudende expansiestrategie, gericht op bewezen formules en concepten. Dagelijkse uitgaven houden beter stand dan discretionaire bestedingen, wat zichtbaar doorwerkt in de vraag naar winkelruimte.
OMZET DETAILHANDEL (% Y-O-Y)
Bron: CBS (2026), bewerking door Achmea Real Estate
CONSUMENTENVERTROUWEN
Bron: CBS (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Vooruitblik
De consumptie blijft onder druk. Lagere bestedingen en oplopende kosten leiden tot margedruk bij retailers, terwijl geopolitieke onzekerheid en inflatierisico’s het herstel op korte termijn beperken. Dit vertaalt zich direct naar de vastgoedmarkt. Het onderscheid tussen dominante en overige winkellocaties zal verder toenemen, met stabiele huurontwikkeling op toplocaties en oplopende leegstand en druk op huurprijzen daarbuiten. Prime aanvangsrendementen blijven vooralsnog stabiel, maar de opwaartse druk op kapitaalmarktrentes kan – afhankelijk van de duur en impact van geopolitieke ontwikkelingen – alsnog doorwerken in hogere yields. Voor beleggers betekent dit dat de investeringscase in retailvastgoed nadrukkelijk ligt bij voorspelbare kasstromen op sterk gepositioneerde locaties. De ruimte voor huurgroei blijft beperkt, terwijl risico-opslagen buiten de kern verder oplopen.
Deel deze pagina