FOCUS
VAN KOOPSTROMEN NAAR KASSTROMEN
DE TOENEMENDE KLOOF TUSSEN STERKE EN ZWAKKE RETAILLOCATIES
Introductie
De waarde van retailvastgoed wordt uiteindelijk bepaald door de consument. Waar mensen hun geld uitgeven, ontstaat vraag naar winkelruimte en daarmee waarde. Tegelijkertijd groeit de afstand tussen sterke en zwakke winkelgebieden. Die kloof is niet alleen zichtbaar tussen steden, maar ook binnen steden zelf.
Het Koopstromenonderzoek Randstad 2025 maakt inzichtelijk hoe bestedingen zich binnen het retaillandschap verplaatsen. Deze verschuivingen in koopstromen vormen de basis voor het functioneren van winkelgebieden en vertalen zich uiteindelijk naar kasstromen. Begrijpen waar koopstromen naartoe bewegen, is daarmee essentieel om te bepalen waar retailvastgoed toekomstbestendig is.
Achmea Real Estate heeft een whitepaper geschreven over dit onderwerp. Deze is te downloaden via www.achmearealestate.nl. In deze Focus gaan we in op de belangrijkste resultaten.
Context en trends: een veranderend retaillandschap
De retailmarkt verandert structureel. De groei van de bevolking leidt niet langer tot meer winkels of winkelmeters. In de Randstad nam het aantal inwoners toe (+3,7%), terwijl het aantal winkels (-8%) en het totale winkeloppervlak (-3%) juist afnamen. De markt verschuift daarmee van uitbreiding naar herverdeling en efficiënter gebruik van ruimte.
Deze ontwikkeling wordt versterkt door de groei van online retail, die met name druk zet op middelgrote en minder onderscheidende winkelgebieden. Tegelijkertijd staat de koopkracht onder druk doordat inkomens minder snel stijgen dan de inflatie. Consumenten maken daardoor bewuster keuzes, met een nadruk op prijs, gemak en nabijheid.
Ook de rol van fysieke retail verandert. Winkels vervullen steeds minder een puur transactionele functie en maken vaker deel uit van een bredere beleving, waarin horeca, leisure en dienstverlening een grotere rol spelen. Tegelijkertijd neemt de schaal toe: het aantal winkels daalt, terwijl de gemiddelde winkelgrootte groeit.
Opvallend is dat deze krimp niet leidt tot structureel hogere leegstand. Door transformatie en functiemenging blijft de leegstand beheersbaar. De kern is dat bestedingen zich concentreren in een kleiner aantal sterke locaties. Niet het aantal winkels, maar de aantrekkingskracht van een locatie bepaalt waar koopstromen naartoe gaan en waar waarde ontstaat.
Binnensteden: groeiende koopstromen naar de G4 versterken de hiërarchie
Binnensteden zijn bij uitstek de plekken waar koopstromen samenkomen. Na de coronaperiode, waarin lokale winkelgebieden tijdelijk profiteerden, concentreren bestedingen zich opnieuw in grotere en onderscheidende binnensteden.
Hoewel ook hier het aantal winkels afneemt, betekent dit niet dat de positie van binnensteden verzwakt. Integendeel: het marktaandeel van de grootste binnensteden is juist toegenomen. De G4-steden zijn inmiddels goed voor 21% van de recreatieve bestedingen in de Randstad, vooral ten koste van middelgrote en kleinere centra.
Binnensteden ontwikkelen zich bovendien steeds meer tot verblijfsgebieden. Retail is niet langer de enige functie, maar maakt deel uit van een bredere mix van horeca, cultuur en leisure. Dit vergroot de aantrekkingskracht van de sterkste steden.
Tegelijkertijd neemt de differentiatie binnen het segment toe. Grote en onderscheidende binnensteden, evenals enkele sterke regionale centra, weten hun positie te versterken. Middelgrote centra zonder duidelijke positionering verliezen daarentegen terrein, zeker wanneer zij in de nabijheid van grotere steden liggen. Het resultaat is een meer gepolariseerd landschap, waarin bestedingen zich concentreren in een beperkt aantal dominante locaties.
ONTWIKKELING MARKTAANDEEL ‘RECREATIEF’ Randstad, 2021-2025, binnensteden
Bron: KSO2025, figuur afgeleid door Achmea Real Estate
Wijk- en buurtcentra: stabiele koopstromen vragen om schaal en een sterk profiel
Wijk- en buurtcentra vervullen een andere rol binnen het retaillandschap. Waar binnensteden draaien om beleving en schaal, zijn deze centra gericht op dagelijkse voorzieningen en nabijheid.
Tijdens de coronaperiode profiteerden deze centra van hun lokale functie. Inmiddels is dat effect deels genormaliseerd, maar hun positie in de dagelijkse sector blijft sterk. Supermarkten en andere dagelijkse voorzieningen zorgen voor een stabiele en frequente bezoekersstroom en vormen daarmee het fundament onder het functioneren van deze centra.
Tegelijkertijd blijkt dat niet elk wijkcentrum dezelfde mate van stabiliteit kent. Centra met voldoende schaal, een duidelijke ankerfunctie en een goed samengesteld aanbod weten hun positie te behouden. Kleinere of versnipperde centra zonder duidelijke trekkers verliezen juist koopkracht aan andere winkelgebieden. Ook het niet-dagelijkse aanbod staat hier onder druk.
Daarnaast speelt de kwaliteit van het vastgoed een belangrijke rol. Verouderde centra verliezen aan aantrekkingskracht en vragen om investeringen om relevant te blijven. Per saldo ontstaat ook binnen deze categorie een onderscheid tussen sterke en kwetsbare locaties.
ONTWIKKELING MARKTAANDEEL ‘DAGELIJKS’ Randstad, 2021-2025, binnensteden
Bron: KSO2025, figuur afgeleid door Achmea Real Estate
Van koopstromen naar kasstromen: implicaties voor beleggers
De concentratie van koopstromen in een beperkt aantal locaties heeft directe gevolgen voor het functioneren van retailvastgoed. Locaties die erin slagen structureel bezoekers en bestedingen aan zich te binden, realiseren stabielere inkomsten en kennen minder leegstand.
In binnensteden geldt dit vooral voor de grootste en meest onderscheidende centra, die schaal, bereikbaarheid en beleving combineren. In wijk- en buurtcentra ligt de kracht juist in nabijheid, frequentie en de aanwezigheid van sterke dagelijkse trekkers.
Tegelijkertijd staan locaties zonder duidelijke positionering onder druk. De onderliggende trend van concentratie, die tijdens de coronaperiode tijdelijk werd onderbroken, heeft zich opnieuw doorgezet. Hierdoor wordt het verschil tussen sterke en zwakke locaties scherper zichtbaar en vertaalt dit zich direct in de kwaliteit en stabiliteit van kasstromen.
Selectief beleggen in een gepolariseerd retaillandschap
PORTEFEUILLESTRATEGIE ACHMEA DUTCH RETAIL PROPERTY FUND
De ontwikkelingen in koopstromen vertalen zich ook naar portefeuilleprestaties. Binnen het segment recreatief winkelen concentreren bezoekers en bestedingen zich in de grootste binnensteden, waar schaal, bereikbaarheid en functiemix de aantrekkingskracht versterken.
Data uit de MSCI-winkelbenchmark laat zien dat de vraag naar winkelruimte op deze locaties sterk blijft. In de G4-steden is de leegstand gedaald tot onder de 2%, terwijl ook in andere grote steden een duidelijke verbetering zichtbaar is. In wijk- en buurtcentra blijft de leegstand stabiel op een laag niveau.
Ook rendementen laten een positief beeld zien in de sterkste stedelijke locaties, ondanks de tijdelijke correctie in 2023 als gevolg van oplopende rentes. De prestaties van het Achmea Dutch Retail Property Fund laten zien dat gerichte allocatie naar dominante locaties, gecombineerd met actief beheer, kan leiden tot outperformance ten opzichte van de benchmark.
De huidige portefeuille is daarmee het resultaat van een strategie die inzet op kwaliteit, selectie en continue optimalisatie.
ONTWIKKELING FINANCIËLE LEEGSTAND ‘comparison’ en ‘convenience’ MSCI-benchmark
Bron: MSCI (2026), bewerking door Achmea Real Estate
ONTWIKKELING TOTAAL RENDEMENT 'comparison' en 'convenience' MSCI-benchmark en ADRPF
Bron: MSCI (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Drie belangrijkste lessen voor beleggers in retailvastgoed
De inzichten uit het Koopstromenonderzoek en de doorvertaling naar portefeuilleprestaties leiden tot een aantal duidelijke lessen voor beleggers in retailvastgoed. Drie inzichten springen daarbij in het bijzonder in het oog:
1. Koopstromen bepalen waar kasstromen ontstaan
De retailmarkt groeit niet langer in omvang, maar concentreert zich in een beperkt aantal sterke locaties. De grootste binnensteden en goed functionerende wijken buurtcentra weten structureel koopstromen aan zich te binden. Die concentratie vertaalt zich in een sterkere en meer stabiele vraag naar winkelruimte en minder leegstand en vormt daarmee de basis voor robuuste en toekomstbestendige kasstromen.
2. De keuze voor sterke binnensteden alleen is niet voldoende: de verschilmaker zit in de kwaliteit van de micro-locatie
Ook binnen sterke segmenten nemen de verschillen toe. In binnensteden verschuiven koopstromen naar specifieke straten en clusters, terwijl in wijk‑ en buurtcentra schaal, programmering en de kwaliteit van het vastgoed bepalend zijn. De mate waarin koopstromen daadwerkelijk worden omgezet in kasstromen wordt daarmee steeds sterker bepaald op micro‑niveau.
3. Portefeuilleoptimalisatie is een continu proces
De dynamiek binnen retail vraagt om actief en doorlopend beheer. Het vermogen om tijdig bij te sturen – via investeringen, herpositionering of desinvestering – bepaalt in belangrijke mate de robuustheid van de portefeuille en het langetermijnrendement.
Deze drie lessen onderstrepen dat succesvolle retailbeleggingen uiteindelijk niet alleen draaien om de juiste allocatie, maar vooral om het vermogen om koopstromen blijvend te vertalen naar duurzame kasstromen.
Deel deze pagina