De wereld bevindt zich in een fase waarin onzekerheid structureel is geworden in plaats van tijdelijk. Geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten en de Oekraïne en de herpositionering van de Verenigde Staten onder Trump blijven zorgen voor een volatiel en onvoorspelbaar macro-economisch klimaat. Deze ontwikkelingen werken direct door in inflatieverwachtingen en rentevolatiliteit op de kapitaalmarkten. Wat ooit cyclische ruis was, is inmiddels een permanente factor in investeringsbeslissingen geworden.

Binnen deze context blijft de Nederlandse vastgoedmarkt, met name woningen, zorgvastgoed en retail, relatief veerkrachtig. De onderliggende vraag in deze segmenten is sterk en grotendeels demografisch gedreven maar wordt wel langzaam geconfronteerd met veranderende financieringscondities en risicopremies. In 2025 hebben de portefeuilles in beheer bij Achmea Real Estate topresultaten laten zien, met “double digit” rendementen over de volle breedte. De goede bescherming tegen hoge inflatie die vastgoed biedt heeft daar aan bijgedragen. Tegelijkertijd geldt dat vastgoed geen cumulatief spel is: ieder jaar begint opnieuw op nul. In een markt die onzekerheid kent, blijven scherp aankopen op basis van datagedreven marktanalyses en actieve kasstroomoptimalisatie de belangrijkste drivers van waardecreatie.

De uitdaging voor de komende periode ligt niet in het voorspellen van richting, maar in het consequent uitvoeren van discipline onder veranderende omstandigheden. Dat betekent selectief blijven in acquisities, met een duidelijke focus op kwaliteit van huurders, duurzaamheid van kasstromen en realistische exit-parameters. Het betekent ook actief sturen op operationele optimalisatie binnen de portefeuille, omdat rendement steeds minder vanzelfsprekend uit yieldcompressie komt en steeds meer uit management en executie.

In een omgeving waarin onzekerheid de norm blijft, draait waardecreatie niet om het timen van de markt, maar om consistentie in aanpak. Juist in die context ligt de kracht in scherp blijven inkopen, kasstromen verder versterken en kapitaal alloceren in segmenten met structurele vraag en lange termijn stabiliteit.

In deze update gaan we dieper in op de diverse segmenten en de economische situatie. We zetten deze keer retail in de spotlight. In de Focus richten we ons namelijk op het belang van structurele vraag en consumentengedrag op beleggingen in de retailmarkt.

Peter Koppers, Director Investment Management