ZORGVASTGOED
Keypoints
- Aantrekkend investeringsvolume met andere accenten
- Stabiele aanvangsrendementen bij opgelopen lange rente
- Hoge totaalrendementen door sterke gebruikersmarkt
- Wonen: huurverhogingen creëren ruimte binnen gereguleerd kader
- Seniorenhuisvesting: voorkeur voor kleiner, maar niet te klein
- Ouderenzorg: breed gedragen koers
- Beleidsduidelijkheid vergroot investeerbaarheid intramurale zorg
- Overheidsachtervang expliciet zichtbaar bij systeemrisico in de zorg
- Wachtlijsten en leegstand: korte-termijnfluctuatie, structurele behoefte
- Ziekenhuizen sterker aan het roer
Aantrekkend investeringsvolume met andere accenten
In het vierde kwartaal van 2025 bedroeg het beleggingsvolume €226 miljoen. Dit is hoger dan in het derde kwartaal (€177 miljoen), maar lager dan in hetzelfde kwartaal van 2024 (€275 miljoen). Over heel 2025 kwam het cumulatieve volume uit op €846 miljoen, een stijging van 16% ten opzichte van 2024 (€732 miljoen). Daarmee is het investeringsniveau duidelijk hoger dan vorig jaar, al blijft het onder de volumes uit de periode 2019–2022.
De samenstelling van het volume is veranderd. Vergeleken met 2024 is in 2025 relatief meer kapitaal geïnvesteerd in intramuraal en extramuraal zorgvastgoed, terwijl het aandeel eerstelijnszorg en particuliere woonzorg is afgenomen. Aan de vraagzijde valt een duidelijke verschuiving waar te nemen richting institutionele beleggers en zorginstellingen. Hun aandeel in het totale investeringsvolume is fors toegenomen. Particuliere beleggers waren in 2025 juist aanzienlijk minder actief.
Vrijwel het volledige investeringsvolume (99%) is gerealiseerd door Nederlandse partijen. In eerdere jaren was het aandeel buitenlandse beleggers, met name uit België, hoger. Volgens Capital Value kan in 2026 weer sprake zijn van toenemende buitenlandse investeringsactiviteit, mede als gevolg van verbeterende marktomstandigheden.
Aan de aanbodzijde waren ontwikkelaars opnieuw de grootste verkopers, met een marktaandeel van bijna 60%. Het aandeel nieuwbouw in het totale transactievolume is toegenomen van 37% in 2024 naar 59% in 2025. Dit sluit aan bij de aanhoudende vraag naar modern en toekomstbestendig zorgvastgoed. De transactiegrootte laat een stabiel beeld zien: het merendeel van de transacties bevindt zich nog altijd in de bandbreedte tot €10 miljoen.
BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €)
Bron: CBRE (2015-2018), Capital Value (2019-2026), bewerking door Achmea Real Estate
VERDELING BELEGGINGSVOLUME (%)
Bron: Capital Value (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Stabiele aanvangsrendementen bij opgelopen lange rente
De aanvangsrendementen voor zorgvastgoed zijn in het vierde kwartaal per saldo stabiel gebleven. Dit terwijl de lange rente in 2025 licht is opgelopen, van circa 2,4% aan het begin van het jaar tot bijna 3,0% aan het einde van het jaar. Over het gehele jaar bezien is bij verschillende zorgsegmenten een lichte daling van de aanvangsrendementen zichtbaar, variërend van 5 tot 20 basispunten. De scherpste aanscherping deed zich voor in de tweedelijnszorg met 20 basispunten.
De combinatie van hoge bezettingsgraden, aanhoudende huurgroei, een relatief hoog inflatieniveau en afgenomen macro-economische onzekerheden heeft geleid tot lagere risicopremies. Dit heeft bijgedragen aan de stabiliteit van de rendementsniveaus, ondanks de hogere kapitaalmarktrente.
RENDEMENTSVERANDERING Q4-2025 (%-PUNT)
Bron: Capital Value (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Hoge totaalrendementen door sterke gebruikersmarkt
De vraag naar kwalitatief zorgvastgoed blijft groot en de gebruikersmarkt kenmerkt zich door een grote vraag, lage leegstand en huurgroei. Dit resulteert in stabiele directe rendementen en positieve waarderingsbijdragen. In de benchmark van MSCI is het geannualiseerde totaalrendement in het derde kwartaal opgelopen tot ruim 11,5%. Daarmee ligt het totaal rendement van zorgvastgoed in lijn met dat van woningbeleggingen.
Voor beleggers betekent dit dat zorgvastgoed ook in de huidige marktomstandigheden aantrekkelijk blijft vanuit rendementsperspectief, gecombineerd met een relatief beperkte volatiliteit. In institutionele portefeuilles behoudt het segment daarmee zijn positie als defensieve, stabiel renderende vastgoedcategorie.
TOTAAL RENDEMENT (GEANNUALISEERD KWARTAALRENDEMENT)
Bron: MSCI Netherlands Quarterly Property Index (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Wonen: huurverhogingen creëren ruimte binnen gereguleerd kader
In december zijn de maximale huurverhogingen voor 2026 vastgesteld. Voor de middenhuur is een verhoging van maximaal 6,1% toegestaan, terwijl in de vrije sector een plafond van 4,4% geldt. In de sociale huursector ligt het maximum lager, maar blijft sprake van voorspelbare indexatie. De vaststelling van deze plafonds sluit aan bij het beleidsdoel om wonen betaalbaar te houden, terwijl verhuurders ruimte behouden om te blijven investeren in onderhoud en nieuwbouw. Hiermee ontstaat binnen de wettelijke kaders relatief aantrekkelijke indexatieruimte. Tegelijkertijd blijft de daadwerkelijke huurgroei afhankelijk van de maximaal toegestane huurniveaus binnen het WWS en van lokale marktomstandigheden.
Seniorenhuisvesting: voorkeur voor kleiner, maar niet te klein
Recent onderzoek naar woonvoorkeuren van senioren laat zien dat de vraag zich steeds duidelijker concentreert op levensloopbestendige woningen van middelgroot formaat. Met name driekamerwoningen blijken populair bij zowel oudere doorstromers als jongere senioren: kleiner dan de gezinswoning, maar met voldoende ruimte om zelfstandig en comfortabel te blijven wonen. Dit type woning wordt momenteel structureel minder aangeboden dan gevraagd.
Voor beleggers onderstreept dit onderzoek dat de vergrijzing niet automatisch leidt tot vraag naar zeer kleine woningen, maar juist naar kwalitatieve, goed toegankelijke appartementen met flexibiliteit voor zorg aan huis. Dit type product sluit aan bij beleidsdoelen rond langer zelfstandig wonen én draagt bij aan doorstroming op de woningmarkt. Daarmee ontstaat een duidelijke langetermijnkans voor beleggingen in zorggeschikte en levensloopbestendige woonconcepten, met name in het middensegment.
Ouderenzorg: breed gedragen koers
In het vierde kwartaal is het Hoofdlijnenakkoord Ouderenzorg definitief door alle betrokken partijen ondertekend. Daarmee is ook het laatste institutionele voorbehoud weggenomen en is de gezamenlijke koers voor de ouderenzorg expliciet bevestigd. Het akkoord richt zich op het beheersbaar houden van de zorgvraag door inzet op langer zelfstandig wonen, vermindering van administratieve lasten en het borgen van voldoende intramurale capaciteit voor ouderen met een zware zorgvraag.
Voor de vastgoedmarkt is vooral relevant dat het akkoord geen abrupte koerswijziging betekent, maar juist beleidscontinuïteit bevestigt. Intramurale zorg blijft noodzakelijk voor een groeiende groep kwetsbare ouderen, terwijl tegelijkertijd wordt ingezet op nieuwe woon-zorgvormen en ondersteuning in de thuissituatie. Dit onderstreept het belang van een gedifferentieerd aanbod aan zorggeschikte woonconcepten, waarin intramurale en extramurale zorg elkaar aanvullen.
Beleidsduidelijkheid vergroot investeerbaarheid intramurale zorg
Voor de intramurale zorg is in het vierde kwartaal definitief duidelijkheid ontstaan over de aanpassing van de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Met de publicatie van de aangepaste beleidsregel door de Nederlandse Zorgautoriteit in oktober is bevestigd dat de langdurige zorg vanaf 2026 structureel meer financiële ruimte krijgt om te investeren in vastgoed. Deze stap volgt op de kaderbrief Wlz 2026 van het ministerie van VWS, waarin de effecten van aangescherpte eisen rond duurzaamheid en brandveiligheid zijn verwerkt.
Deze duidelijkheid komt op een relevant moment. Door sterk gestegen bouwkosten en onzekerheid over vergoeding stonden renovatie- en nieuwbouwprojecten onder druk en waren businesscases vaak niet haalbaar. De verhoging van de NHC vergroot niet alleen de investeringsruimte van zorginstellingen, maar verbetert ook het investeringsklimaat voor beleggers.
Overheidsachtervang expliciet zichtbaar bij systeemrisico
In het vierde kwartaal werd concreet zichtbaar dat de overheid bereid is in te grijpen bij systeemrisico. In december kondigde het ministerie van VWS een financiële bijdrage aan om een ongecontroleerd faillissement van zorgorganisatie De Trans te voorkomen. De continuïteit van zorg wordt geborgd via integratie in Cosis en Vanboeijen, met betrokkenheid van de zorgkantoren Zilveren Kruis en Menzis. Nieuwbouwcapaciteit maakt onderdeel uit van het continuïteitsplan. Deze casus onderstreept dat het continuïteitsbeleid in de praktijk wordt toegepast bij cruciale Wlz-capaciteit. Tegelijkertijd blijft sprake van een last resort-benadering: zorgaanbieders blijven primair verantwoordelijk voor een gezonde exploitatie. Voor zorgvastgoed verlaagt dit het toch al beperkte faillissementsrisico van zorgaanbieders.
FAILLISSEMENTEN GEZONDHEIDSZORG (2 KWARTALEN VOORTSCHRIJDEND GEMIDDELDE)
Bron: CBS (2026), bewerking door Achmea Real Estate CBRE (2015-2018)
WACHTENDEN OP HUISVESTING MET WLZ-ZORG (Q3-2020 = 100)
Bron: Zorginstituut Nederland (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Wachtlijsten en leegstand: korte-termijnfluctuatie maar structurele behoefte
De discussie over wachtlijsten en leegstand in verpleeghuizen is in het vierde kwartaal opnieuw actueel geworden. Hoewel wachtlijsten eerder afnamen, laten de meest recente cijfers weer een lichte toename zien. ActiZ en het ministerie van VWS benadrukken dat deze dynamiek samenhangt met kortere verblijfsduur en latere instroom, niet met een structureel lagere zorgvraag. Onderzoek van Erasmus School of Health Policy & Management en Radboudumc bevestigt dat ouderen gemiddeld korter intramuraal verblijven en met zwaardere zorgvragen worden opgenomen. Voor vastgoed onderstreept dit de langetermijnbehoefte aan flexibel inzetbare, zorggeschikte woonvormen, die kunnen meebewegen met veranderende zorgconcepten en regionale verschillen.
Ziekenhuizen sterker aan het roer
Binnen het curatieve segment nam in het vierde kwartaal de beleidsmatige aandacht toe voor de balans tussen ziekenhuizen en zelfstandige behandelcentra. Zorgverzekeraars Nederland ondersteunde publiekelijk de zorgen van ziekenhuizen over de groei van ongecontracteerde klinieken en de effecten daarvan op toegankelijkheid, betaalbaarheid en personeel. Tegelijkertijd onderzoekt het ministerie van VWS aanpassingen in de bekostiging, waaronder differentiatie naar zorgzwaarte.
Ziekenhuizen herpositioneren hun vastgoed steeds vaker door planbare zorg te concentreren in focusklinieken en aparte zorgomgevingen zoals zorgboulevards. Naast het HagaZiekenhuis hebben ook Franciscus, Diakonessenhuis, Rijnstate, Deventer Ziekenhuis, Noordwest Ziekenhuisgroep, Gelre Ziekenhuizen en het Alrijne een eigen focuskliniek. Onderzoek van Zanders onder ziekenhuizen wijst uit dat meer dan de helft van de ziekenhuizen verwacht de komende jaren circa 25% meer te gaan investeren in vastgoed. De noodzaak ontstaat uit verouderd vastgoed en de behoefte om de capaciteit te vergroten.
Vooruitblik
Begin 2026 verwachten wij een voortzetting van de huidige marktomstandigheden. Het investeringsvolume kan gestaag blijven toenemen, terwijl de aanvangsrendementen naar verwachting rond een min of meer stabiel niveau bewegen. Een afzwakkende leegwaardestijging zorgt daarbij voor enige demping van de nog steeds aantrekkelijke totaalrendementen. Het nieuwe kabinet kabinetsformatie en het regeerakkoord zullen vanuit zorgperspectief naar verwachting vooral accentverschillen met zich meebrengen. De lange termijnrichting van het zorgbeleid blijft naar onze inschatting ongewijzigd. De belangrijkste uitdaging blijft of nieuwbouw en de transformatie van verouderd zorgvastgoed het tempo van de gebruikersvraag kunnen bijhouden. De investeringsvraag vanuit beleggers blijft in dat licht ook in de komende kwartalen ruimschoots aanwezig.
Deel deze pagina