WONINGEN
Keypoints
- Beleggingsmarkt maakt eindsprint
- Aanvangsrendementen blijven stabiel
- Markthuurprijzen stijgen hard door
- Stijging koopprijzen vlakt verder af
Beleggingsmarkt maakt eindsprint
Het beleggingsvolume voor Nederlandse huurwoningen is in het vierde kwartaal van 2025 uitgekomen op € 2,2 miljard, het hoogste volume sinds het eerste kwartaal van 2022 (bron: C&W). Ondanks de verlaging van de overdrachtsbelasting, waarbij verwacht werd dat transacties naar 2026 zouden verschuiven, zijn veel grote beleggingstransacties eind 2025 alsnog afgerond. Voorbeelden van grote transacties zijn The Sax en OurDomain (beiden in Rotterdam) en Campus at the Park (Rijswijk). Het jaarvolume kwam hiermee uit op € 4,7 miljard, het hoogste volume sinds 2021. Opvallend was de terugkeer van institutionele beleggers, die goed waren voor circa de helft van het transactievolume. Grote pensioenfondsen hebben door de gestabiliseerde rentes en duidelijkheid over huurregulering weer volop interesse in woningbeleggingen in eigen land. Naast pensioenfondsen waren in 2025 vooral ook beleggers met een uitpondstrategie actief. De interesse van buitenlandse beleggers blijft beperkt door het negatieve fiscale klimaat (bron: RCA & C&W). Uit de jaarlijkse Inrev Investment Intentions Survey blijkt dat 86% van de beleggers aangeeft dat woningen hun primaire beleggingssector is. Het laat hiermee sectoren als logistiek (63%) en kantoren (60%) ruim achter zich.
BELEGGINGSVOLUMES (IN MILJARDEN € )
Bron: C&W (2026), RCA (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Aanvangsrendementen stabiliseren
Ondanks de hoge interesse blijven de aanvangsrendementen van woningbeleggingen stabiel in het vierde kwartaal; doordat de risicovrije rentes nagenoeg gelijk blijven op een niveau rond de 3%, is er weinig ruimte voor verdere daling. De spread van het prime aanvangsrendement wonen met de risicovrije rentes ligt al vier kwartalen op ongeveer 150 basispunten, ruim onder het 10-jaars gemiddelde van 280 basispunten. Naar verwachting blijven de aanvangsrendementen dan ook stabiel de komende periode. Wel is de geopolitieke onzekerheid de afgelopen maanden flink toegenomen. Dit kan zorgen voor schommelingen in de risicovrije rente en mogelijk opwaartse druk op de aanvangsrendementen.
SPREAD EN AANVANGSRENDEMENTEN
Bron: Oxford Economics, C&W & MSCI (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Prognoses tonen aan dat tekort aanhoudt
De leegstand van huurwoningen in het bezit van institutionele beleggers daalde verder en ligt nu op 1,2%, historisch laag en ruim onder het 10 jaars gemiddelde van 2%. De krapte op de huurmarkt blijft groot. Onder andere door de daling van de huurvoorraad als gevolg van verkopen door particuliere beleggers, de beperkte nieuwbouwactiviteit en het relatief gunstige economische klimaat. Door de aanhoudende krapte stijgen de markthuren ook hard. Weliswaar is het tempo in het derde kwartaal iets afgenomen ten opzichte van begin 2025 maar blijft het met circa 8% op jaarbasis nog meerdere procentpunten boven de langjarige gemiddeldes. Cijfers over het vierde kwartaal komen later beschikbaar, maar de verwachting is dat de schaarste en stevige huurgroei zullen aanhouden (bron: MSCI).
Stijging huizenprijzen zwakt af, aanbod neemt toe
De huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal licht gestegen met 0,5%; op jaarbasis kwam de stijging uit op 5,8% (bron: Kadaster). De huizenprijzen blijven doorgroeien, maar het tempo zwakt af. In eerdere kwartalen van 2025 stegen de huizenprijzen nog met 1,8% op kwartaalbasis. Doordat de huizenprijzen in de afgelopen jaren hard zijn gestegen, lijkt de rek er enigszins uit. Daarnaast stijgen de lonen minder hard dan voorheen, waardoor potentiële huizenkopers hun biedingsruimte minder snel zien toenemen.
Cijfers van de NVM, die minder nauwkeurige maar meer actuele marktcijfers hebben dan de Kadastercijfers, tonen een vergelijkbare trend van een afzwakkende groei. De door NVM makelaars geregistreerde verkoopprijzen stegen met 3,9% ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs lag voor het eerst boven de €500.000. In totaal vonden er 47.600 transacties plaats, 15% meer dan het 3e kwartaal en 11% meer dan het vierde kwartaal van 2024. Ondanks dat de marktkrapte iets afneemt, o.a. door het uitponden van huurwoningen, blijft de krapte-indicator met 1,9 zeer laag. De prijsstijging vlakt geleidelijk af, wat wijst op een licht ontspannen marktsentiment vergeleken met voorgaande jaren, maar structurele uitdagingen op het gebied van betaalbaarheid en woningtekort blijven.
De Eigen Huis Marktindicator, die het vertrouwen van de consument in de woningmarkt toont, blijft nog net negatief. In december kwam de indicator uit op 96 punten, een stijging ten opzichte van de voorgaande maanden, maar iets lager dan de 99 in december 2024 (100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200).
INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2015=100)
Bron: Oxford Economics, Kadaster, MSCI (2026), bewerking door Achmea Real Estate
Loonontwikkeling zorgt voor hogere bouwkosten
De bouwkosten zijn in 2025 weer verder gestegen. Dit blijkt uit de inputprijsindex van het CBS dat de ontwikkeling van bouwkosten voor nieuwbouwwoningen meet, gebaseerd op loon- en materiaalprijzen. In de afgelopen jaren steeg de index sterk, met een piek in 2022 van 9,2% door hoge materiaalprijzen, gevolgd door een afvlakking tot 2,7% in 2024. In 2025 lijken de prijzen met 3 tot 5% gestegen te zijn, exacte data komt later beschikbaar. Waarbij de bouwkostenindex rond 2022 vooral steeg door hard gestegen materiaalkosten, is de stijging in 2025 vooral te verklaren door een sterke stijging van de loonkosten. CAO-afspraken in 2026, waaronder een stijging van 4% in de CAO Bouw & Infra per 1 januari, zorgen voor verdere kostenstijgingen. Hierdoor zullen de bouwkosten in 2026 waarschijnlijk ruim boven inflatie blijven doorstijgen (bron: CBS).
Vooruitblik
Naar verwachting zal de beleggingsmarkt in 2026 goed blijven presteren met beleggingsvolumes die in vergelijking liggen met de cijfers dit jaar. Institutionele beleggers blijven naar verwachting volop actief op de markt van met name nieuwbouwwoningen en er zijn eerste indicaties dat ook buitenlandse beleggers weer naar Nederlands vastgoed kijken. Aanvangsrendementen zullen min of meer stabiel blijven gezien de beperkte spread met risicovrije rentes. Door de geopolitieke onzekerheid kunnen de rentes wel volatieler gaan worden de komende kwartalen. Op de gebruikersmarkt zullen de huizenprijzen nog doorstijgen, zij het in een lager tempo dan dat we in de afgelopen jaren gezien hebben. Ook de markthuren zullen blijven doorstijgen door de grote schaarste aan huurwoningen in Nederland. Op zowel de koop- als huurmarkt geldt dat de betaalbaarheid van woningen steeds meer in het geding komt. Dit komt doordat de loonontwikkeling afremt en de rentes stabiliseren. Doordat de woningschaarste naar verwachting nog vele jaren zal aanhouden is, bij gelijkblijvend economisch klimaat, een ontwikkeling van leegwaardes en markthuren van ruim boven inflatie nog steeds waarschijnlijk.
Deel deze pagina