RETAIL

In het vierde kwartaal van 2025 versnelde de Nederlandse retailbeleggingsmarkt duidelijk. Volgens cijfers van Cushman & Wakefield bedroeg het investeringsvolume in winkelvastgoed bijna € 400 miljoen, fors hoger dan de € 268 miljoen in Q4 2024. Daarmee komt het cumulatieve volume over 2025 uit op circa € 1,3 miljard, ruim boven 2024 (€ 828 miljoen) en ook hoger dan 2023 (€ 1,0 miljard). Het jaarvolume werd gedragen door enkele grotere transacties, aangevuld met een breed scala aan kleinere aan- en verkopen.

De investeringsactiviteit in Q4 concentreerde zich op grotere winkelcentra en binnenstedelijke high-street objecten. De grootste transactie betrof de verkoop van winkelcentrum Sterrenburg in Dordrecht door Wereldhave aan een door Pertinea beheerd fonds voor circa € 60 miljoen. Daarnaast werd winkelcentrum De Roselaar in Roosendaal verkocht voor ongeveer € 40 miljoen. Vanwege de secundaire ligging werd dit object verhandeld tegen een relatief hoog aanvangsrendement, wat de risicodifferentiatie binnen retailvastgoed onderstreept. Ook high-street retail in de grote steden droeg bij aan het investeringsvolume, met transacties van € 31,6 miljoen aan het Binnenwegplein in Rotterdam en € 23,1 miljoen in de Kalverstraat in Amsterdam. Daarnaast bleef de activiteit in het kleinere segment (tot circa € 5 miljoen) hoog, vooral gedreven door family offices en particuliere beleggers. Deze transacties zijn volumematig beperkt, maar ondersteunen liquiditeit en prijsontdekking.

Tegelijkertijd verdiept zich de structurele kloof tussen sterke en zwakkere locaties. Analyses van winkelstraten door adviseur CBRE laten zien dat A1-locaties in steden als Amsterdam en Eindhoven tot de best presterende winkelgebieden behoren, met lage leegstand, een concentratie van sterke formules en een prominente rol voor flagshipstores. Daartegenover staat een gemengd tot zwak beeld in middelgrote steden en secundaire gebieden. Cijfers van Locatus tonen dat de landelijke winkelleegstand in 2025 opliep van circa 6,7% naar bijna 7,0%. Vooral aan de randen van kernwinkelgebieden en in grootschalige retailclusters blijft herverhuur uitdagend en houdt waardedruk langer aan.

Deze polarisatie is ook zichtbaar in het bezoekgedrag. Uit de jaarlijkse analyse van RMC, gebaseerd op sensormetingen in bijna honderd winkelstraten en -centra, blijkt dat het aantal passanten in 2025 landelijk met circa 3% is toegenomen. De groei concentreerde zich sterk in de grote steden, waar de drukte met ongeveer 10% toenam. In middelgrote steden bleef het beeld vrijwel stabiel en in kleinere steden was slechts sprake van beperkte groei. Het Footfall Trend Report 2025 van PFM Intelligence Group plaatst hierbij een belangrijke kanttekening. PFM laat zien dat de groei in passanten niet gelijk opgaat met een toename van het winkelend publiek. Landelijk nam het totaal aantal bezoekers met 0,8% toe, terwijl het retailgerelateerde bezoek licht afnam. In de grote steden is dit effect het meest uitgesproken: meer mensen in de binnenstad, maar een kleiner aandeel dat primair komt om te winkelen. Binnensteden ontwikkelen zich daarmee steeds meer tot multifunctionele verblijfsgebieden, terwijl wijkcentra juist profiteren van doelgericht winkelgedrag, met een groei van het winkelend publiek van circa 2,5 tot 2,6%.