Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting blijkt dat studenten bij het kiezen van een woning vooral letten op de kosten, het type woonruimte en de locatie. Eenkamerwoningen zijn bijzonder gewild, mits ze betaalbaar en gunstig gelegen zijn. Toch dwingt de krappe woningmarkt studenten vaak tot compromissen, wat hun bereidheid om meer te betalen beïnvloedt. Gemiddeld zijn studenten bereid om €197 extra per maand te betalen voor een zelfstandige eenkamerwoning (studio) ten opzichte van een kamer met gedeelde voorzieningen. Dit wijst op een duidelijke voorkeur voor comfort en gemak, zolang de financiële haalbaarheid binnen bereik blijft.

De groeiende vraag naar studio’s biedt aantrekkelijke kansen, vooral op locaties met goede voorzieningen. Bovendien zijn deze woonruimtes niet alleen in trek bij studenten, maar ook bij starters. Deze brede doelgroep vergroot de flexibiliteit in het gebruik en verhoogt de alternatieve aanwendbaarheid bij een eventuele verkoop of herbestemming. De figuur rechts beschrijft het verschil tussen de bereidheid te betalen en de huidige woonlasten. Hier is terug te zien dat vooral studio’s met een ruimere omvang een hoge voorkeur genieten. Daarentegen zorgt de afwezigheid van huursubsidie in het onzelfstandige segment voor lagere betaalbaarheid en daardoor lagere betalingsbereidheid.

In de afgelopen jaren heeft studentenhuisvesting zich bewezen als een stabiele en aantrekkelijke beleggingscategorie. Tijdens de pandemie, toen andere vastgoedsegmenten onder druk stonden, bleef de vraag naar studentenhuisvesting sterk. De leegstand daalde zelfs tot 0,6%, wat lager is dan het langjarig gemiddelde van 0,8% over de afgelopen 10 jaar. Dit gebeurde doordat de studentenaantallen doorstegen, zelfs in economisch onzekere tijden. Dit toont aan hoe veerkrachtig dit segment is. Beleggingen in studentenhuisvesting, vooral in zelfstandige studentenwoningen, zorgen voor een stabiele cashflow. De gereguleerde woningen bieden relatief hoge huuropbrengsten per m² die stabiel en voorspelbaar zijn doordat ze onder het WWS stelsel vallen. Door de grote vraag is het verhuurrisico zeer laag. Dit maakt het mogelijk om aantrekkelijke looptijdsrendementen te behalen.

Huidige risicopremie biedt kansen

In het verleden werd er relatief weinig geïnvesteerd in studentenhuisvesting. Dit kwam voornamelijk door de specifieke risico’s die gepaard gingen met dit type vastgoed. Deze risico’s waren vaak onbekend of moeilijk in te schatten, vooral voor Nederlandse institutionele beleggers. Ten eerste was het concept van studentenhuisvesting in Nederland minder ingeburgerd dan in landen zoals de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk, waar het al langer gebruikelijk was om te investeren in studentenhuisvesting met bijbehorende faciliteiten en diensten. Hierdoor waren veel beleggers in Nederland minder vertrouwd met het beheer van studentenhuisvesting en de specifieke behoeften van studenten. Daarnaast waren de politieke risico’s, zoals de onzekerheid over huurtoeslag en wijzigingen in het woonwaarderingsstelsel, een belangrijke belemmering. Voor Nederlandse beleggers was het moeilijk om de impact van mogelijke veranderingen in wet- en regelgeving in te schatten, wat hen terughoudend maakte om deze markt te betreden.

Tegenwoordig zijn deze risico’s echter beter bekend en beheersbaar. De ervaring met studentenhuisvesting is gegroeid, en buitenlandse investeerders hebben geholpen het concept verder te ontwikkelen in Nederland. Beleggers hebben geleerd hoe ze kunnen omgaan met de specifieke eisen van studentenhuisvesting, van het bieden van de juiste voorzieningen, tot het omgaan met politieke en regelgevende risico’s. Bovendien is de vraag naar kwalitatief hoogwaardige studentenhuisvesting gestegen, mede door de groei van het aantal internationale studenten en de nadruk op duurzame, flexibele woonoplossingen. Dit heeft ervoor gezorgd dat de risico’s beter beheersbaar zijn geworden, waardoor beleggers nu met meer vertrouwen in de markt stappen.

Aantrekkelijke risicopremie

De risicopremie van studentenhuisvesting ten opzichte van prime woningvastgoed is aanzienlijk met een spread van ongeveer 150 basispunten. Het aanvangsrendement ligt gemiddeld 90 basispunten hoger dan in het totale gereguleerde huursegment. Historisch gezien bieden beleggingen in studentenhuisvesting een rendement dat vergelijkbaar is met dat van residentieel vastgoed, maar met een lagere volatiliteit. De afnemende risico’s, de lagere rendementsvolatiliteit en de vergelijkbare rendementen ten opzichte van residentieel vastgoed maken de huidige prijsstelling van studentenhuisvesting aantrekkelijk.