WONINGEN
Keypoints
- Trage start van beleggingsjaar
- Aanvangsrendementen dalen licht
- Vraag naar huurwoningen stijgt, krapte houdt aan
- Huizenprijzen stijgen door
Trage start van het beleggingsjaar
Het beleggingsvolume voor Nederlandse huurwoningen zal in het eerste kwartaal van 2025 hoger uitkomen dan in dezelfde periode in 2024. Dit blijkt uit voorlopige cijfers van RCA. Op dit moment is het volume ruim € 520 miljoen, ongeveer gelijk aan dezelfde periode in 2024, maar dit zal door na-meldingen naar verwachting nog verder stijgen. Er waren vooral veel transacties in de bestaande bouw. Hier zijn nog steeds zijn met name partijen met een uitpondstrategie actief. Activiteit op de nieuwbouwmarkt was, ondanks verhoogde interesse van institutionele beleggers, nog beperkt.
BELEGGINGSVOLUMES WONINGEN PER KWARTAAL (IN MILJARDEN € )
Bron: RCA (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Aanvangsrendementen dalen licht
De prime aanvangsrendementen daalden licht in het eerste kwartaal met 5 tot 10 basispunten. Er is verhoogde interesse in de beleggingsmarkt maar geopolitieke ontwikkelingen zorgen ervoor dat er meer economische onzekerheid is ontstaan. Naar verwachting zullen Nederlandse woningen, door de grote schaarste, beperkt last gaan hebben van een handelsoorlog. De exacte economische impact is nog onduidelijk. Doordat de risicovrije rentes harder stegen dan de daling van de aanvangsrendementen is de risico-opslag licht gedaald. De handelsoorlog, die begin 2025 begonnen is, zorgt naar verwachting voor meer schommelingen van de risicovrije rente.
AANVANGSRENDEMENTEN WONINGEN
Bron: MSCI, Oxford Economics, C&W (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Vraag naar huurwoningen blijft hoog
De leegstand van huurwoningen in het bezit van institutionele beleggers daalde in het vierde kwartaal verder naar 1,3 procent en nadert het dieptepunt uit 2023. De krapte op de huurmarkt blijft groot en nieuwbouwprojecten worden meerdere malen overschreven. De markthuurgroei van huurwoningen steeg verder naar 7,8 procent vanwege de grote vraag naar huurwoningen. Cijfers over het eerste kwartaal komen later beschikbaar maar de verwachting is dat de schaarste en stevige huurgroei aan zullen houden (bron: MSCI). Recent is het driejaarlijkse WoON onderzoek uitgekomen dat onder andere gebruikt wordt als input voor het lokale en nationale woningbeleid. De belangrijkste conclusie voor de huurmarkt is dat de voorkeur voor huurappartementen bij woningvragers met ongeveer 25 procent is toegenomen ten opzichte van het vorige onderzoek uit 2021. Ook voor eengezinswoningen is de voorkeur voor een huurwoning gestegen. In totaal wil nu circa de helft van de woningvragers een huurwoning waarvan weer een kwart in de vrije sector. De betaalbaarheid op de huurmarkt is in het totaal verbeterd met een netto huurquote van 25,4 procent naar 24,7 procent. Voor geliberaliseerde huurwoningen verslechterde de betaalbaarheid wel met een gestegen huurquote van 40 procent in 2021 naar 43 procent nu. De sterke stijging van de markthuren is hierin een belangrijke factor geweest (bron: Rijksoverheid).
Koopmarkt blijft goed presteren
De huizenprijzen zijn in het eerste kwartaal van 2025 met 1,8 procent gedaald ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024. Vergeleken met een jaar eerder stegen de prijzen met 9,7 procent. Dit blijkt uit cijfers van de NVM. Eén op de vijf verkochte woningen betrof een voormalige huurwoning. Doordat de prijzen van deze woningen, doorgaans appartementen, relatief laag liggen drukt dit de gemiddelde prijs. Het aantal transacties steeg met 13 procent ten opzichte van een jaar eerder. Het eerste kwartaal van 2025 toonde met 33.615 verkochte woningen de meeste activiteit sinds het eerste kwartaal van 2021. Het aanbod steeg licht ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024. De krapte-indicator steeg weer: een potentiële huizenkoper heeft gemiddeld de keuze uit 2,3 woning. Vorig kwartaal was dit nog 1,8.
De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs en geven een grove, maar actuele indicatie van de huizenprijsontwikkeling. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) van CBS en Kadaster geeft een nauwkeurigere maar vertraagde indicatie. De eerste kwartaalcijfers zijn nog niet bekend maar op basis van de verwachting van Oxford Economics zal de PBK in het eerste kwartaal met 1,3 procent stijgen. Het groeitempo vertraagt hiermee weliswaar maar op jaarbasis stijgt de index nog met 10,3 procent. De Eigen Huis marktindicator laat zien dat het vertrouwen van de consument in de woningmarkt in 2024 verder is hersteld en bijna positief is. In december kwam de indicator uit op 99 punten, het hoogste niveau sinds november 2021 (100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200).
INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2015=100)
Bron: MSCI, Oxford Economics, Kadaster (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Bouwkosten stijgen door
De bouwkosten voor nieuwbouwappartementen zijn in het eerste kwartaal van 2025 verder gestegen met circa 1 procent. Op jaarbasis was de groei ongeveer 4,5 procent. Vooral de lonen waren de grote drijver van de stijging van de bouwkosten. Het aantal bouwvergunningen is in het vierde kwartaal van 2024 opnieuw verder gestegen, cijfers over het eerste kwartaal van 2025 komen later beschikbaar. De stijgende lijn van het aantal bouwvergunningen zet door in het derde kwartaal, maar ligt nog ruim onder de hoge aantallen van 2020 en 2021. De werkvoorraad van aannemers stabiliseerde waardoor de aanbestedingsindex licht steeg in het eerste kwartaal van 2025 en onder de bouwkostenindex blijft (bron: IGG).
BOUW- EN AANBESTEDINGSINDEX (2015=100)
Bron: IGG (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Vooruitblik
Ondanks de relatief behouden start zal de beleggingsmarkt het in 2025 naar verwachting beter doen dan voorgaande jaren. Door de aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting is het de verwachting dat het volume met name in het vierde kwartaal wat lager zal zijn. Hierdoor is het onwaarschijnlijk dat in 2025 de hoge volumes uit 2018-2020 bereikt gaan worden. Op basis van de huidige situatie blijven de aanvangsrendementen ongeveer op de huidige niveaus. Wel is er onzekerheid over het effect van de handelsoorlog op de risicovrije rentes. De krapte op de huurmarkt houdt naar verwachting aan de komende kwartalen. Door het uitponden van huurwoningen van particuliere beleggers enerzijds en de nog steeds lage nieuwbouwproductie anderzijds blijft de krapte groot. Hierdoor zullen de markthuurprijzen ook hard gaan stijgen, met name niet-gereguleerde woningen. Op de koopmarkt zullen de huizenprijzen doorstijgen door de krapte aan koopwoningen. Doordat de betaalbaarheid in het geding komt zal de stijging wel wat lager uitkomen dan het hoge niveau van 2024 maar nog steeds ruim boven inflatie uitkomen. Ten slotte is de verwachting dat de stijging van de bouwkosten wat zal gaan afvlakken in 2025. Doordat de bouwkostenindex boven de aanbestedingsindex ligt is de verwachting dat de marges van aannemers gaan dalen.
Deel deze pagina