RETAIL
Keypoints
- Detailhandel herstelt door hogere bestedingen en winkelbezoeken, maar blijft onder druk staan door online concurrentie en lagere marges
- Winkelvastgoed herstelt voorzichtig dankzij binnenstedelijke vraag naar kleinere units en snelle invulling vrijgevallen winkels
- Oplopende economische en geopolitieke onzekerheid stelt grote beleggingsvolumes uit, vooral particuliere beleggers actief
Herstel door koopkracht, concurrentiedruk blijft
In het eerste kwartaal van 2025 liet de Nederlandse detailhandel een gemengd beeld zien. Enerzijds profiteren retailers van stijgende koopkracht, hogere bestedingen en meer winkelbezoek. Anderzijds blijft de sector onder druk staan door faillissementen, lage marges en toenemende concurrentie van buitenlandse webshops.
Ondanks de faillissementen van bekende ketens zoals Casa en Gerry Weber, is het aantal faillissementen in de retailsector sterk gedaald. In maart gingen slechts 17 detailhandelaren failliet, een significante daling ten opzichte van de 31 faillissementen in februari. Hiermee komt het totaal aantal faillissementen in het eerste kwartaal uit op 69, het laagste niveau sinds 2022 (bron: CBS). Intussen steeg de koopkracht van huishoudens door hogere lonen en uitkeringen. Het reëel beschikbaar inkomen lag in 2024 3 procent hoger dan het jaar ervoor. Dankzij een loonontwikkeling van 5,5 procent bij een inflatie van 3,7 procent blijft het besteedbaar inkomen toenemen (bron: CBS).
De toegenomen koopkracht vertaalt zich in hogere consumptie. In februari gaven huishoudens 2,1 procent meer uit dan een jaar eerder, vooral aan duurzame goederen (+1,5 procent) en voedingsmiddelen (+0,7 procent). Het was de achtste maand op rij van stijgende bestedingen (bron: CBS). Het consumentenvertrouwen is weliswaar lager, maar heeft tot nu toe nog geen grote impact op de omzet (bron: CBS). De detailhandel zag in februari een omzetgroei van 1,6 procent, ondanks een daling van het verkoopvolume met 0,9 procent (bron: CBS). Binnen de foodsector was de groei vooral prijsgedreven; speciaalzaken deden het beter dan supermarkten.
In de non-foodsector presteerden drogisterijen en recreatiewinkels sterk, terwijl elektronica- en woonwinkels omzet verloren. Het aantal fysieke kledingwinkels groeide, terwijl online kledingverkopen juist daalden. Ook online werd er meer uitgegeven: € 36 miljard in 2024, 5 procent meer dan een jaar eerder (bron: Thuiswinkel Markt Monitor/NielsenIQ GfK). Vooral telecomproducten en diensten zoals verzekeringen droegen bij aan deze groei. Tegelijk winnen buitenlandse webshops, met name uit China, snel terrein. Nederlanders gaven daar € 430 miljoen uit aan o.a. kleding en gereedschap (bron: Thuiswinkel Markt Monitor). Tot slot steeg het aantal winkelpassanten met 6 procent ten opzichte van begin 2024, geholpen door gunstig winkelweer (bron: Bureau RMC). Al met al toont de sector tekenen van herstel, maar blijft wendbaarheid cruciaal in een veranderend retaillandschap.
OMZETONTWIKKELING DETAILHANDEL (%-VERANDERING, JAAR-OP-JAAR)
Bron: CBS (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Retailers kiezen kleiner, maar vullen snel leeggekomen ruimte
In Q1 2025 blijft de markt voor winkelvastgoed in Nederland gekarakteriseerd worden door voorzichtig herstel. Retailers zijn nog steeds terughoudend in het huren of kopen van grotere winkelruimtes (meer dan 100 m²). De voorkeur gaat uit naar kleinere units, vaak voor diensten zoals kapsalons, nagelstudio's of schoonheidssalons. De totale opname van winkelruimte bleef in Q1 ongeveer gelijk aan vorig jaar, maar was 13 procent lager dan in het vorige kwartaal. Vooral het segment van grotere panden (vanaf 1.000 m²) liet een sterke daling zien, waarbij de opname bijna halveerde. Positief is dat veel winkelruimten die vrijkwamen door faillissementen, zoals bij Blokker, snel weer worden ingevuld. Zo openden ketens zoals Van Haren, Normal, TerStal en Wibra daar nieuwe winkels. Ook 'New Blokker' heropende winkels in diverse steden (bron: NVM).
Regionale verschillen zijn duidelijk zichtbaar. In de 12 grootste winkelsteden daalde de opname van winkelruimte met 22 procent ten opzichte van Q1-2024, waardoor hun aandeel landelijk terugviel van 33 procent naar 26 procent. Alleen Groningen en Haarlem lieten groei zien. Amsterdam bleef koploper met 7.000 m², gevolgd door Rotterdam (5.600 m²) en Groningen (5.000 m²). Voor het eerst in twee jaar daalde het totale winkelaanbod, met 3 procent naar 1,26 miljoen m². Ook het aantal panden nam af van 4.225 naar 4.108. Vooral het segment vanaf 1.000 m² kromp sterk (–65.000 m²). Alleen in Rotterdam (plus 11 procent) en Den Haag (plus 32 procent) groeide het aanbod (bron: NVM/brainbay).
De prijsontwikkeling in de retailmarkt is momenteel gemengd. De aanhoudende onzekerheid zorgt ervoor dat veel huurders hun beslissingen uitstellen, wat druk zet op huurprijzen, vooral op minder gewilde locaties. Deze ruimte wordt nu vaker ingevuld door startende ondernemers of aanbieders van diensten zoals sport en cultuur. In de topwinkelgebieden zijn er echter lichte huurstijgingen te zien, hoewel de prijzen nog steeds aanzienlijk lager liggen dan enkele jaren geleden (bron: NVM/brainbay).
Daarnaast is de leegstand in de winkelstraten van de binnensteden toegenomen, met een gemiddelde stijging van ongeveer 15 basispunten ten opzichte van vorig kwartaal. In tegenstelling tot de winkelstraten, blijft de leegstand in winkelcentra relatief stabiel. Hoewel de marktdynamiek per regio en segment varieert, wijzen de recente ontwikkelingen op een stabilisering van de winkelvastgoedmarkt. Ondernemers blijven voorzichtig, maar het snel invullen van leegstand en de lichte daling in het aanbod wijzen op een herstel in de markt.
UITGESPROKEN FAILLISSEMENTEN DETAILHANDEL
Bron: CBS (2025), bewerking door Achmea Real Estate
ONTWIKKELING LEEGSTAND PER WINKELGEBIEDSTYPE
Bron: Locatus (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Hernieuwde interesse van beleggers, met scherpere focus
In 2025 is tot dusver de onzekerheid onder beleggers toegenomen, mede door de oplopende handelsoorlog en het aanhoudende rentebeleid van de ECB. Dit beleid kan mogelijk leiden tot renteverlagingen later dit jaar. Beleggers blijven weliswaar actief, maar stellen zich aanzienlijk selectiever op. Daarbij is er meer aandacht voor risico, duurzaamheid en locatie. Bovendien is er veel kapitaal beschikbaar, met name bij private partijen. Wanneer kopers en verkopers elkaar weten te vinden, worden transacties dan ook sneller afgerond (bron: NVM). Verder is er een duidelijke verschuiving zichtbaar bij kleinere beleggers: zij verleggen hun focus van woningen (uitponding) naar commercieel vastgoed (bron: NVM). De verwachtingen ten aanzien van huurgroei blijven positief, vooral voor energiezuinige vastgoedtypes zoals winkels in drukbezochte winkelstraten. Dalende rentes en verwachte waardestijgingen versterken dit vertrouwen. Hierdoor zou er later dit jaar meer dynamiek kunnen ontstaan op de beleggingsmarkt, vooral als de verwachte renteverlagingen daadwerkelijk worden doorgevoerd.
Daarnaast is de risicopremie van retailvastgoed ten opzichte van de risicovrije rente op de beleggingsmarkt afgenomen. Dit komt voornamelijk door geopolitieke onzekerheid en stimuleringsmaatregelen van onder andere de Duitse overheid, die hebben geleid tot een stijging van de risicovrije rente. Toch zijn de aanvangsrendementen voor retailvastgoed over het algemeen stabiel gebleven, met lichte stijgingen buiten de Amsterdamse high streets. Dit is te danken aan licht stijgende markthuren en stabiele kapitaalswaardes in steden als Rotterdam en Den Haag (bron: C&W). Wat betreft het beleggingsvolume in de retailsector werd in het eerste kwartaal van 2025 ongeveer € 280 miljoen geïnvesteerd (bron: RCA). Dit is een daling ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2024, toen het volume nog op € 400 miljoen lag. In deze periode waren vooral particuliere en internationale beleggers actief. De meest in het oog springende transactie was de aankoop van winkelcentrum Leidsche Rijn door Maven Real Estate.
Een andere belangrijke ontwikkeling is de balans tussen online winkelen en fysiek winkelen. Hoewel online retail blijft groeien, lijkt het groeitempo af te nemen. Dit biedt kansen voor fysieke winkels om zich opnieuw te positioneren en toegevoegde waarde te bieden die niet online gerepliceerd kan worden.
Tot slot blijft de markt voor tweedehands kleding sterk groeien, gedreven door jongere generaties en duurzaamheidstrends. De markt biedt consumenten niet alleen kostenbesparingen, maar speelt ook in op de groeiende belangstelling voor hergebruik en de circulaire economie. Met de toenemende focus op milieu-impact kiezen steeds meer consumenten voor tweedehands kleding als alternatief voor nieuwe kleding. Deze trends laten naar verwachting de tweedehands kledingmarkt wereldwijd groeien naar $367 miljard in 2029 (bron: Rabobank).
BELEGGINGSVOLUME RETAIL (IN MILJARDEN € )
Bron: RCA (2025), bewerking door Achmea Real Estate
PRIME BRUTO AANVANGSRENDMENTEN RETAIL
Bron: Cushman & Wakefield (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Vooruitblik
De faillissementen van Blokker hebben onmiskenbaar geleid tot leegstand op winkelstraten, maar de retailmarkt heeft aangetoond zich goed te kunnen aanpassen. Vastgoedbezitters melden dat de vraag naar kwalitatieve winkelruimte sterk blijft. De snelle herbezetting van voormalige Blokker-panden illustreert deze trend. Dit succes is deels te danken aan de aantrekkelijke locaties van de panden, de flexibiliteit binnen de retailsector en de bereidheid van nieuwe huurders om de leeggekomen ruimtes over te nemen. Als gevolg hiervan lijkt de leegstand die door het faillissement is ontstaan tijdelijk te zijn.
Er worden verschillende belangrijke trends verwacht die de retailsector in 2025 zullen vormgeven. Ten eerste transformeren winkelgebieden steeds vaker naar multifunctionele bestemmingen. Het combineren van functies zoals winkelen, wonen, werken en recreatie maakt deze locaties aantrekkelijker en veelzijdiger. Een andere belangrijke ontwikkeling is de balans tussen online winkelen en fysiek winkelen. Hoewel online retail blijft groeien, lijkt het groeitempo af te nemen. Dit biedt kansen voor fysieke winkels om zich opnieuw te positioneren en toegevoegde waarde te bieden die niet online gerepliceerd kan worden.
Tot slot blijft de markt voor tweedehands kleding sterk groeien, gedreven door jongere generaties en duurzaamheidstrends. De markt biedt consumenten niet alleen kostenbesparingen, maar speelt ook in op de groeiende belangstelling voor hergebruik en de circulaire economie. Met de toenemende focus op milieu-impact kiezen steeds meer consumenten voor tweedehands kleding als alternatief voor nieuwe kleding. Deze trends laten naar verwachting de tweedehands kledingmarkt wereldwijd groeien naar $367 miljard in 2029 (bron: Rabobank).
Deel deze pagina