RETAIL
Keypoints
- Stijgende reële lonen en overheidsmaatregelen stimuleren de koopkracht en ondersteunen de economische groei
- De nonfoodsector vertoont groei, terwijl de foodsector en de verschuiving naar online winkelen stabiliseren
- Leegstaande retailpanden worden snel opnieuw ingevuld na een reeks faillissementen
- Hoge beleggingsvolumes blijven voorlopig uit, maar de fundamenten van de gebruikersmarkt blijven sterk
Toenemende koopkracht drijfveer voor de retailsector
De huishoudelijke consumptie vormt in 2025 een belangrijke motor achter de economische groei. Hoewel de loonstijgingen van 2024 afvlakken, blijven de reële lonen stijgen, wat bijdraagt aan een verder herstel van de koopkracht. Overheidsmaatregelen, zoals een verhoogde huurtoeslag, een hoger kindgebonden budget en belastingaanpassingen, ondersteunen deze ontwikkeling.
Het consumentenvertrouwen bleef in 2024 voorzichtig, met een index van 26 in december 2024, iets lager dan de 21 aan het einde van het derde kwartaal. Toch toonden consumenten enige positiviteit, doordat grotere aankopen minder ongunstig werden beoordeeld. In november 2024 besteedden huishoudens 0,8 procent meer dan een jaar eerder, voorname lijk dankzij een stijging van 2,3 procent in de aankoop van duurzame goederen zoals elektrische apparaten en auto’s. Daarentegen daalden de uitgaven aan voeding en genotmiddelen licht, met 0,9 procent (bron: CBS).
De detailhandel noteerde in november 2024 een omzetgroei van 2,2 procent ten opzichte van 2023. Vooral de nonfoodsector presteerde sterk, met een groei van 4,4 procent, dankzij goede resultaten in recreatie artikelen, consumentenelektronica en doehetzelfproducten. De food sector zag echter een omzetdaling van 2 procent, waarbij het verkoop volume met 5,9 procent afnam. Online steeg de omzet met 1,8 procent, vooral gedreven door pure online spelers. Webwinkels die internetverkoop als nevenactiviteit hebben, presteerden minder goed, met een daling van 1,5 procent. In de kleding en modesector werd een omzetafname van 4,4 procent genoteerd (bron: CBS).
Ondanks een stijging van het aantal faillissementen in de retailsector met 8 procent in 2024, zijn de vooruitzichten voor 2025 positief. ING voorspelt een omzetgroei van 4 procent in de nonfood detailhandel, met sterke prestaties in persoonlijke verzorgingsproducten, woonartikelen en doehetzelfproducten. Stijgende reële lonen en gerichte overheidsmaat regelen blijven de koopkracht en consumptie ondersteunen, wat optimisme schept voor 2025.
OMZETONTWIKKELING DETAILHANDEL (%-VERANDERING, JAAR-OP-JAAR)
Bron: CBS (2025), bewerking door Achmea Real Estate
OMZETONTWIKKELING ONLINE DETAILHANDEL (%-VERANDERING, JAAR-OP-JAAR)
Bron: CBS (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Faillissementen leiden slechts tot tijdelijke leegstand
De retailsector in Nederland kende in 2024 een bewogen jaar met zowel uitdagingen als positieve ontwikkelingen. Grote ketens zoals Bristol, Esprit, The Body Shop en Blokker gingen failliet, wat leidde tot een toename van de leegstand in winkelstraten. Eind 2024 stond 6,7 procent van de retailpanden leeg, een stijging ten opzichte van 6,2 procent begin dat jaar (bron: Locatus). Dit komt neer op bijna 900 extra leegstaande panden, terwijl het totale aantal actieve retail panden met ruim 3.000 afnam. Veel van deze panden hebben inmiddels een nieuwe bestemming gekregen, voornamelijk als woning.
Ondanks deze uitdagingen was er ook positief nieuws. De drukte in winkel straten herstelde zich aanzienlijk in het voor en najaar van 2024. Ketens zoals Wibra, en online spelers als Mr Marvis en My Jewellery, breidden hun activiteiten uit. Het aantal actieve winkelmeters daalde echter opnieuw. Waar dit cijfer lang rond de 27,5 miljoen vierkante meter lag, is het nu onder de 27 miljoen gezakt. Opvallend is dat leegstaande panden gemiddeld kleiner zijn; slechts 5,8 procent van de winkelmeters staat leeg, terwijl 6,7 procent van de panden leegstaat.
De verschuiving van fysieke winkels naar online retail stabiliseerde in 2024. Hoewel 81 procent van de Nederlanders online aankopen deed, groeide de omzet van fysieke winkels in november 2024 zelfs iets harder dan die van online shops. Dit wijst erop dat het aandeel van online retail in de totale retailomzet niet verder groeit. De afname van het aantal retailers wordt nu vooral toegeschreven aan vergrijzing onder ondernemers en stijgende kosten voor personeel, energie en goederen.
In andere winkelgebieden, waaronder grote stadscentra, nam de leegstand wel toe, ondanks een herstel in bezoekersaantallen. Voor 2025 zijn de vooruitzichten gemengd. Macroeconomische onzekerheden, zoals stijgende energieprijzen en geopolitieke spanningen, blijven risico’s vormen. Tegelijkertijd zijn er positieve signalen: de leegstand lijkt in de laatste maanden van 2024 minder snel te stijgen en wordt in 2025 naar verwachting zelfs stabiel of licht dalend. Het herstel van bezoekersaantallen en een afname van kostenstijgingen dragen bij aan een optimistischer vooruitzicht.
ONTWIKKELING LEEGSTAND PER WINKELGEBIEDSTYPE
Bron: Locatus (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Grote beleggingsvolumes blijven uit, ondanks vernieuwde interesse
De huidige beleggingsmarkt in de retailsector wordt gekenmerkt door een specifieke vraag naar high streetlocaties. Deze vraag komt voornamelijk van private investeerders, zowel uit Nederland als uit het buitenland, terwijl institutionele beleggers zich vooral richten op het conveniencesegment. Hoewel de overdrachtsbelasting een belemmering vormt voor de liquiditeit, zijn er diverse factoren die de aantrekkelijkheid van de Nederlandse markt vergroten, zoals de stabiele economie, de sterke positie van de consument en de dalende rentes. In het vierde kwartaal van 2024 werd het beleggings volume in de retailsector geschat op circa € 350 miljoen, een daling ten opzichte van € 590 miljoen in hetzelfde kwartaal van 2023. Over het gehele jaar 2024 kwam het totale beleggingsvolume uit op ongeveer € 1 miljard, vergelijkbaar met het niveau aan het einde van 2023 (bron: RCA).
Het afgelopen jaar zijn de bruto aanvangsrendementen voor retailvastgoed nagenoeg stabiel gebleven tot licht gestegen. Door een mismatch tussen vraag en aanbod, waarbij de biedingen van kopers vaak te laag waren voor verkopers, hebben sommige high streetlocaties in het vierde kwartaal een kleine correctie ondergaan. Ondertussen blijft de vraag naar convenience vastgoed op toplocaties onverminderd groot. Een vergelijkbare trend was zichtbaar op de gebruikersmarkt, waar de prime markthuren over het algemeen stabiel bleven, met enige groei in de drukste binnensteden.
PRIME BRUTO AANVANGSRENDMENTEN RETAIL
Bron: Cushman & Wakefield (2025), bewerking door Achmea Real Estate
PRIME MARKTHUREN RETAIL (2010 = 100)
Bron: Cushman & Wakefield (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Vooruitblik
Het faillissement van Blokker heeft onmiskenbaar geleid tot leegstand in winkelstraten, maar de retailmarkt laat zien dat zij in staat is om zich aan te passen. Verhuurders geven aan dat de vraag naar kwalitatieve retaillocaties onverminderd groot blijft. De snelle herbezetting van voormalige Blokker panden illustreert deze ontwikkeling. Dit succes is deels te danken aan de aantrekkelijke ligging van de panden, de flexibiliteit binnen de retailsector en de bereidheid van nieuwe huurders om de vrijgekomen ruimtes in te vullen. Hierdoor lijkt de leegstand die het faillissement veroorzaakte van tijdelijke aard.
Voor 2025 worden een aantal belangrijke trends verwacht die de retail sector verder zullen beïnvloeden. Allereerst transformeren winkelgebieden steeds vaker naar multifunctionele bestemmingen. Het combineren van functies zoals winkelen, wonen, werken en recreëren maakt deze locaties aantrekkelijker en breder inzetbaar. Daarnaast speelt duurzaamheid een steeds grotere rol. De belangstelling voor groene vastgoedoplossingen en milieuvriendelijke winkelconcepten groeit, mede ingegeven door maatschappelijke druk en veranderende consumenteneisen.
Een andere belangrijke ontwikkeling is de balans tussen online en fysiek winkelen. Hoewel de groei van online retail doorgaat, lijkt deze minder hard te gaan dan voorheen. Dit biedt fysieke winkels kansen om zich opnieuw te positioneren en toegevoegde waarde te bieden die niet online beschikbaar is. Tegelijkertijd zorgen dalende kostenstijgingen en een meer gestabiliseerde markt ervoor dat de leegstand in winkelstraten naar verwachting verder zal afnemen of op zijn minst zal stabiliseren.
Deel deze pagina