RETAIL

Keypoints

  • Werknemers eisen hogere lonen vanwege de toegenomen bestedingen
  • Dynamiek op de gebruikersmarkt
  • Het transactievolume blijft in het derde kwartaal beperkt, maar interesse neemt toe
  • Vanaf 2024 gaat de koopkracht verbeteren

Werknemers eisen hogere lonen vanwege de toegenomen bestedingen

De detailhandelsomzet groeide in augustus op jaarbasis met 5,9 procent. De groei was zichtbaar in alle non-foodcategorieën, met uitzondering van recreatieartikelen en consumentenelektronica. De omzet online steeg juist alleen voor food en daalde voor alle andere branches, inclusief kleding en modeartikelen. De groei kwam voort uit hogere prijzen, want het volume liep in dezelfde periode juist terug. Die daling was de laatste maand wel minder sterk dan in de voorgaande maanden. De prijzen lijken zich inmiddels te stabiliseren. De inflatie kwam uit op 0,2 procent. Dat had alles te maken met lagere energieprijzen en een verandering van de meetmethode van het CBS. Voeding was nog altijd 9,3 procent duurder dan een jaar eerder. De bestedingen zijn als gevolg van de hogere prijzen ook gegroeid, waardoor werkenden nu hogere lonen eisen. Werkgevers gaan hier over het algemeen in mee, want de ontwikkeling van Cao-lonen is in jaren niet zo groot geweest. Hierdoor blijft op termijn de koopkracht op peil. In de Miljoenennota die in september werd gepresenteerd waren bestaanszekerheid en brede welvaart centrale onderwerpen. Dit wordt een belangrijk thema voor het nieuw te vormen kabinet. Tot een stijging van het consumentenvertrouwen heeft het nog niet geleid, maar het is ook niet veel verder gedaald. Langzaam maar zeker verbetert het perspectief voor de consument.

ONTWIKKELING DETAILHANDELSOMZET (2015 = 100)

Bron: CBS (2023), bewerking door Achmea Real Estate

ONTWIKKELING CAO-LONEN PER UUR EN BESTEDINGEN

Bron: CBS (2023), bewerking door Achmea Real Estate

Dynamiek op de gebruikersmarkt

De leegstand bleef stabiel op 6 procent. Daarin zie je de dynamiek op de gebruikersmarkt niet terug. Veel retailers hebben last van personeelstekorten, hoge operationele kosten en financieringslasten. Ook stuurde de belastingdienst retailers met belastingschulden aanmaningen, wat de druk om te betalen verhoogde. Het is geen verrassing dat veel retailers met moeilijkheden nog dieper in de problemen kwamen. Denk aan retailers als prijsvechter Big Bazar, schoenwinkelketen Shoeby en elektronica- en witgoedketen BCC. Big Bazar en Shoeby zijn een zogeheten Whoa-procedure (Wet homologatie onderhands akkoord) gestart. Daarin moet een afkoelingsperiode een faillissement voorkomen, door afspraken te maken met schuldeisers. Het bedrijf moet dan wel kunnen aantonen dat het in de toekomst wel levensvatbaar is. Dit kan dwarse financiers dwingen akkoord te gaan. Ook voorkomt het dat een relatief kleine schuldeiser eenzijdig een faillissement kan afdwingen. Ondanks het stijgende aantal faillissementen was er ook vraag naar winkelruimte, vooral van nieuwe en groeiende bedrijven. Enkele voorbeelden zijn het nieuwe mannenmodemerk No Label, dat dit jaar groeide naar 7 vestigingen en nieuwe locaties zoekt, het in 2011 gestarte accessoiremerk My Jewellery, dat inmiddels 24 vestigingen heeft en verder groeit en een aantal brand-stores dat een vestiging opende. De leegstand op de beste locaties in de winkelsteden is dan ook gedaald, maar er is voldoende ruimte om de aantrekkende vraag op te vangen. Hierdoor zijn de top huurniveaus als gevolg van de ontwikkelingen in de economie, met enkele uitzonderingen daargelaten, licht gedaald.

LEEGSTAND ALS PERCENTAGE VAN HET AANTAL VERKOOPPUNTEN EN WINKELVLOEROPPERVLAK

Bron: Locatus (2023), bewerking door Achmea Real Estate

ONTWIKKELING VAN TOPHUURNIVEAUS (Q3-2023 VS. Q3-2022)

Bron: C&W (2023), bewerking door Achmea Real Estate

Het transactievolume blijft in het derde kwartaal beperkt, maar de interesse neemt toe

Op de beleggingsmarkt bedroeg het transactievolume van retailvastgoed 170,3 miljoen euro. Dit volume is hoger dan het volume in eerdere kwartalen, maar nog altijd laag in historisch perspectief. Het lage volume hangt vooral samen met de onzekere economische vooruitzichten en de hoge rente. Retailvastgoed presteert redeli jk goed en is nauwelijks met leningen gefinancierd, waardoor gedwongen verkopen vrijwel niet voorkomen. Door de stijgende rentetarieven zijn de aanvangsrendementen gestegen, al is het minder dan in andere sectoren. Uit enkele transacties blijkt dat investeerders bereid zijn scherpe aanvangsrendementen te betalen voor wijkwinkelcentra, als het centrum past binnen hun strategie. Zo werd het winkelcentrum Nieuw-Sloten in Amsterdam verkocht voor een bruto aanvangsrendement van 5,4 procent, winkelcentrum Heusdenhout in Breda voor 5,7 procent.

BELEGGINGSVOLUME RETAIL PER KWARTAAL (IN MILJARDEN €)

Bron: RCA (2023), bewerking door Achmea Real Estate

TOP BRUTO AANVANGSRENDEMENTEN (Q3-2023 VS. Q3-2022)

Bron: C&W (2023), bewerking door Achmea Real Estate

Vooruitblik

De retailmarkt zal de komende kwartalen normaliseren. Dit betekent dat de volatiliteit in de markt, die veroorzaakt werd door abnormale omstandigheden, grotendeels voorbij is. Daarmee zal de sector weer presteren in lijn met de economische groei. Op korte termijn staat deze onder druk, maar in de loop van 2024 ontstaat er ruimte voor groei. Dit komt vooral door de sterke loongroei en doordat prijzen zich stabiliseren. Hierdoor verbetert de koopkracht en groeien de bestedingen. Dit geeft retailers die deze periode zijn doorgekomen niet alleen adem, maar maakt ook groei mogelijk van expanderende retailers. Grotere steden zullen zich sneller herstellen, doordat die meer consumenten trekken dan kleinere steden. Retailers vestigen zich vaak eerst in de grotere steden, waardoor winkelgebieden daar een positieve impuls krijgen. Het is een goede reden voor consumenten om steden te bezoeken. Bovendien profiteren grotere steden van een groter aantal toeristen. Het effect op de huurgroei zal echter beperkt zijn. De huurniveaus hebben een flinke daling doorgemaakt en de bodem lijkt in zicht. Wijkwinkelcentra zullen de komende periode stabiel blijven presteren doordat ze vooral gericht zijn op de dagelijkse benodigdheden. Op korte termijn is het vooruitzicht stabiel.

Deel deze pagina