ZORGVASTGOED

Keypoints

  • Beperkte investeringsactiviteit en stabiel prijsniveau
  • Beleid stuurt op kostenbeheersing en extramuralisering
  • Mismatch in de verpleeghuiscapaciteit
  • Digitalisering en schaalvergroting veranderen de zorgstructuur

Beperkte investeringsactiviteit

De zorgvastgoedmarkt laat begin 2026 weinig transacties zien. Het beleggingsvolume komt in het eerste kwartaal uit op ruim € 100 miljoen en ligt daarmee op hetzelfde niveau als een jaar eerder. Dat is beperkt in verhouding tot de omvang van de vraag en het beschikbare kapitaal dat er is voor zorgvastgoed en woningvastgoed.

De transactiemarkt wordt gedomineerd door kleinere deals. Ruim 70% van de transacties ligt onder de € 10 miljoen. Grootschalige portefeuilles en individuele grotere transacties blijven uit, wat het totale volume drukt. Tegelijkertijd is de markt breed: in alle subsegmenten zijn transacties gerealiseerd. Het zwaartepunt ligt bij levensloopbestendige woningen en woonzorgconcepten, samen goed voor meer dan 70% van het volume.

Aan de koperszijde zijn het vooral particuliere beleggers die actief blijven, terwijl internationale partijen al geruime tijd afwezig zijn. Transacties kennen in zorgvastgoed doorgaans langere doorlooptijden, onder meer door specifieke eisen vanuit gebruikers, langdurige besluitvorming en de spanning tussen relatief hoge bouwkosten en opbrengsten die niet altijd meebewegen. Dat beeld blijft ook in de huidige markt zichtbaar.

BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €)

Bron: CBRE (2015-2018), Capital Value (2019-2026), bewerking door Achmea Real Estate

VERDELING BELEGGINGSVOLUME (%)

Bron: Capital Value (2026), bewerking door Achmea Real Estate

Stabiel prijsniveau

Dit komt ook terug in de ontwikkeling van de aanvangsrendementen. Deze laten al meerdere kwartalen een relatief stabiel verloop zien. Daarmee ligt het rendement bij zorgvastgoed primair in directe kasstromen en minder in waardestijging. Dat past bij het profiel van zorgvastgoed, waarin de kwaliteit van huurders, contracten en exploitatie bepalender is. De gerealiseerde totaalrendementen bleven voor het derde kwartaal op rij op jaarbasis boven de 10%. Onder invloed van sterke markthuurontwikkeling en leegwaardestijgingen blijft zorgvastgoed, samen met het woonsegment, het best presterende vastgoedsegment binnen de Nederlandse MSCI-benchmark.

Vooruitkijkend ligt de nadruk op de vraag of het beschikbare kapitaal en de projecten in voorbereiding zich ook gaan vertalen in een hoger transactievolume in de komende kwartalen. De huidige stabiele prijsniveaus bieden daarvoor een basis, maar externe factoren zoals rente- en geopolitieke ontwikkelingen en de effecten op mogelijk hogere rente, inflatie en bouwkosten blijven bepalend voor het tempo. De investeringsmarkt zal zich daarom naar verwachting geleidelijk blijven ontwikkelen.

RENDEMENTSVERANDERING Q1-2026 (%-PUNT)

Bron: Capital Value (2026), bewerking door Achmea Real Estate

Kwartaalbeeld: vraag blijft, maar het juiste aanbod blijft achter

De vraag naar zorgvastgoed blijft structureel sterk, maar de manier waarop die vraag zich vertaalt naar vastgoed is al langere tijd zichtbaar. Beleid stuurt op extramuralisering en kostenbeheersing, terwijl in de praktijk vooral een mismatch ontstaat tussen vraag en beschikbaar aanbod. Tegelijk verschuift de sector naar hybride zorgvormen, waardoor exploitatie en gebruikerskwaliteit bepalender worden dan het vastgoed zelf.

Beleid stuurt op kostenbeheersing en extramuralisering

Het nieuwe kabinet zet nadrukkelijk in op het beheersen van zorguitgaven en het verder stimuleren van zorg in de thuissituatie. In het coalitieakkoord ligt de focus op kostenbeheersing, hervormingen en het beperken van de groei van intramurale capaciteit. Tegelijkertijd blijft langer zelfstandig wonen de dominante beleidsrichting, met nadruk op doorstroming en passende woonzorgvormen.

Die koers is logisch, maar legt direct spanning bloot in de huidige markt. De vraag naar zorg blijft, maar verschuift van intramuraal naar andere vormen. Daarmee komt niet het volume, maar vooral de aansluiting tussen vraag, aanbod en vastgoed onder druk te staan.

WACHTENDEN OP HUISVESTING MET WLZ-ZORG (Q3-2020 = 100)

Bron: Zorginstituut Nederland (2026), bewerking door Achmea Real Estate

Mismatch in de verpleeghuiscapaciteit

Die spanning wordt zichtbaar in de discussie over verpleeghuiscapaciteit. Er is geen eenduidig tekort, maar een structurele mismatch. Enerzijds wordt gewezen op mogelijke overschatting van de benodigde capaciteit. Anderzijds laat o.a. onderzoek van Zilveren Kruis zien dat leegstand en wachtlijsten gelijktijdig voorkomen.

Dat komt doordat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. Een deel van het bestaande intramurale vastgoed sluit niet meer aan op de zorgvraag of is lastig te exploiteren, terwijl wachtlijsten voor een belangrijk deel bestaan uit niet-urgente of voorkeurwachtenden. Tegelijkertijd blijft de onderliggende vraag door vergrijzing en toenemende zorgzwaarte aanwezig.

Dezelfde mismatch speelt op de woningmarkt. Het aanbod van levensloopbestendige woningen en woonzorgconcepten blijft achter, waardoor doorstroming stokt en de druk op zwaardere zorgvormen aanhoudt. De opgave ligt daarmee minder in uitbreiding en meer in vervanging en beter passend aanbod.

Digitalisering en schaalvergroting veranderen de zorgstructuur

Naast deze ruimtelijke en programmatische mismatch verandert ook de manier waarop zorg wordt georganiseerd. Digitalisering en schaalvergroting versnellen een ontwikkeling waarin zorg steeds vaker buiten traditionele instellingen plaatsvindt.

In het eerste kwartaal krijgt dat concreet vorm met de opkomst van AI-toepassingen. OpenAI introduceert met ChatGPT Health een toepassing die Amerikaanse patiënten ondersteunt bij medische informatie, terwijl ook andere partijen zoals Anthropic met ‘Claude for Healthcare’ deze markt betreden. Tegelijkertijd reageert de Nederlandse sector zelf: Thuisarts, ondersteund door het Nederlands Huisartsen Genootschap, ontwikkelt een alternatief met nadruk op gevalideerde informatie en directe koppeling met de huisartsenzorg.

Parallel hieraan verandert de organisatie van zorg. Zelfstandige behandelcentra winnen terrein in planbare zorg, terwijl in de eerstelijn schaalvergroting plaatsvindt via ketenvorming en overnames. Door de overname van FysioHolland is TopzorgGroep nu de grootste aanbieder van fysiotherapie in Nederland.

Deze ontwikkelingen versterken het beeld dat meer zorg digitaal en thuis kan plaatsvinden, maar dat fysieke zorglocaties essentieel blijven als onderdeel van bredere netwerken. De rol van vastgoed verschuift daarmee van standalone voorziening naar schakel in de zorgketen.

ChatGPT Gezondheid

Beeld van Openai.com

Exploitatie bepaalt het risicoprofiel

Deze ontwikkelingen komen samen in de exploitatie. De nadruk op kostenbeheersing beperkt de financiële ruimte bij zorgaanbieders en zet druk op huurbetalingscapaciteit en investeringen. Daarmee verschuift het risicoprofiel van vastgoed. Niet de kwaliteit van het object, maar de financiële houdbaarheid van de gebruiker wordt doorslaggevend. Het aantal faillissementen liep in het eerste kwartaal licht op, maar blijft historisch laag. Dat bevestigt een sector die onder druk staat, maar nog functioneert.

FAILLISSEMENTEN GEZONDHEIDSZORG (2 KWARTALEN VOORTSCHRIJDEND GEMIDDELDE)

Bron: CBS (2026), bewerking door Achmea Real Estate

Vooruitblik

Het marktbeeld zal in de komende kwartalen slechts beperkt veranderen. De onderliggende vraag naar zorgvastgoed blijft sterk, maar blijft zich moeizaam vertalen in realiseerbaar en courant aanbod. Daarmee blijft de markt gekenmerkt door schaarste in het juiste product, niet door een gebrek aan kapitaal of vraag.

Een toename van het transactievolume ligt voor de hand gezien de bestaande pijplijn, maar een duidelijke versnelling blijft afhankelijk van de mate waarin projecten ook daadwerkelijk tot uitvoering komen. Daarbij spelen bouwkosten, vergunningstrajecten en exploitatiezekerheid een bepalende rol.

De rendementen blijven naar verwachting stabiel. Tegelijkertijd neemt de onzekerheid op de kapitaalmarkt toe onder invloed van geopolitieke ontwikkelingen, met mogelijke effecten op rente, inflatie en financieringskosten. Dit raakt met name de ontwikkelkant van de markt. De gebruikersmarkt van zorgvastgoed is relatief ongevoelig voor economische en geopolitieke schommelingen. De zorgvraag blijft structureel aanwezig en ontwikkelt zich grotendeels onafhankelijk van de conjunctuur. Dat neemt niet weg dat macro-economische ontwikkelingen via kosten en financiering indirect doorwerken in de haalbaarheid van projecten en de exploitatie van zorgaanbieders.

Deel deze pagina