ECONOMIE

Begin 2026 werd nog verwacht dat de inflatie zou terugkeren richting het langjarige ECB-doel van 2%, maar door de Iran-crisis zijn de inflatieverwachtingen opgelopen. Brandstofprijzen reageerden direct na het uitbreken van de oorlog, en in de komende maanden zullen de hogere energiekosten ook steeds zichtbaarder worden in de prijzen van energie-intensieve producten (secundaire effecten). Op termijn kunnen ook de lonen stijgen. Daarmee neemt het risico toe op een nieuwe loon-prijsspiraal met langer aanhoudende prijsdruk, vergelijkbaar met 2022 na de oorlog in Oekraïne. Toen was de inflatieschok met 10% op jaarbasis overigens veel groter dan in het meest ongunstige scenario nu wordt verwacht.

Voor vastgoed vertaalt hogere inflatie zich doorgaans in hogere huurindexatie: de meeste commerciële huurcontracten worden immers aan de inflatie gekoppeld. Bij woningen is de stijging van de contracthuur wettelijk begrensd tot inflatie of een daarmee samenhangend percentage, zoals de cao-loonontwikkeling. De huidige prognoses gaan uit van circa 3,3% inflatie in 2026 (basisscenario); dit werkt door in 2027 en leidt dan tot hogere huurgroei. In een extreem scenario waarin de Straat van Hormuz minimaal zes maanden wordt afgesloten, kan de inflatie oplopen tot 6,4%. Omdat de contracthuurgroei in de vrije sector wordt bepaald door de laagste van inflatie- en cao-loonontwikkeling, wordt de huurstijging in dat geval begrensd doordat de inflatie boven de CAO-loonontwikkeling komt. Aangezien de jaarlijkse markthuurgroei van Nederlandse beleggershuurwoningen in de MSCI al enkele jaren boven de 7% ligt, lijkt een dergelijke huurgroei haalbaar. Per saldo betekent de huidige inflatiepiek hogere huurinkomsten in 2027, met een positief effect op de vastgoedwaarden.

Aanhoudend hoge inflatie kan leiden tot hogere rentes. De ECB streeft naar 2% inflatie en stuurt daarop via de beleidsrente. Als de prijsstijgingen de komende maanden verder oplopen, raakt dat doel verder uit zicht. Het is nog onzeker hoe hardnekkig de inflatie blijkt, maar financiële markten houden rekening met een mogelijke renteverhoging later dit jaar. Mede daardoor is de risicovrije rente (10-jarige Nederlandse staatsobligaties) sinds het uitbreken van de oorlog met tientallen basispunten gestegen. De risicovrije rente is een belangrijke indicator voor de aanvangsrendementen. Vastgoed wordt doorgaans als risicovoller gezien dan staatsobligaties van economisch stabiele landen zoals Nederland. Daarom volgen vastgoedrendementen de bewegingen in de risicovrije rente, door het illiquide karakter gebeurt dit wel vaak met vertraging.

De spread ten opzichte van 10-jarige Nederlandse staatsobligaties is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Daardoor lag de opslag tussen deze risicovrije rente en het gemiddelde bruto aanvangsrendement voor woningen lange tijd rond de 150 basispunten; door de recente rentestijging is die marge verder verkleind. Het ligt dan ook voor de hand dat er in de komende kwartalen weinig ruimte is voor verdere daling van de aanvangsrendementen. Er is al een tijdje een zekere vorm van stabilisering in aanvangsrendementen te zien. Of de aanvangsrendementen in de loop van het jaar en in 2027 gaan oplopen, hangt af van de duur en intensiteit van het conflict rond Iran en van de mate waarin de inflatie afwijkt van het beoogde beleidsdoel. Bij een forse stijging van de risicovrije rente zullen vastgoedrendementen uiteindelijk mee omhoog bewegen. Dit kan een negatief effect hebben op de waardering van vastgoed.