ZORGVASTGOED

Keypoints

  • Herstel beleggingsvolume blijft achter, hoopvol voor tweede helft 2025
  • Aanvangsrendementen blijven onder druk
  • Totaal rendement op zorgvastgoed beleggingen richting dubbele cijfers
  • Bouwen voor ouderen als sleutel tot beweging in de woningmarkt
  • Eerstelijns zorgvastgoed: noodzakelijke infrastructuur bij vergrijzing

Herstel beleggingsvolume blijft achter, hoopvol voor tweede helft 2025

Het beleggingsvolume in de eerste helft van 2025 bedroeg € 268 miljoen. Daarmee blijft het volume achter bij dezelfde periode in 2024. Het verwachte herstel van de investeringsactiviteit in het tweede kwartaal is uitgebleven. Toch verwachten we nog steeds een opleving in de rest van 2025 en begin 2026, wanneer de verlaging van de overdrachtsbelasting effect sorteert.

Makelaars en adviseurs signaleren namelijk toenemende investeringsactiviteit, zowel van particuliere als institutionele beleggers. Zoals eerder aangekondigd, zorgen de dalende financieringsrentes ervoor dat ook kopers die niet volledig met eigen vermogen financieren weer terugkeren op de markt. Dat verklaart dat het aandeel van particuliere beleggers en vastgoedfondsen in het beleggingsvolume in de eerste helft van dit jaar, zowel absoluut als relatief, aanzienlijk groter is dan in dezelfde periode vorig jaar. In 2024 waren zij nog juist de grootste verkopers van zorgvastgoed. Het zijn nu juist de institutionele beleggers die dit kwartaal achterblijven in hun investeringsactiviteit.

Het aandeel van buitenlandse beleggers in het transactievolume blijft in 2025 vooralsnog verwaarloosbaar. Nieuwbouw en bestaande bouw zijn in de eerste helft van dit jaar ongeveer gelijk verdeeld. Voor beleggers blijven met name intramuraal en particulier woonzorgvastgoed interessant.

BELEGGINGSVOLUME (MILJARDEN €)

Bron: CBRE (2015-2018), Capital Value (2019-2025), bewerking door Achmea Real Estate

VERDELING BELEGGINGSVOLUME

Bron: Capital Value (2025), bewerking door Achmea Real Estate

Aanvangsrendementen blijven onder druk

De top aanvangsrendementen staan volgens cijfers van Capital Value nog altijd onder stabiele tot lichte neerwaartse druk. In het tweede kwartaal is vooral het top aanvangsrendement voor tweedelijnszorg verder naar beneden bijgesteld. Cushman & Wakefield signaleert een daling van de top aanvangsrendementen bij particuliere en intramurale woonzorg.

De druk op de aanvangsrendementen hangt nauw samen met de dalende financieringsrentes. Volgens Oxford Economics kan deze financieringsrente richting begin 2026 nog verder dalen, terwijl de lange rente een stabieler verloop kent en dichter bij het huidige niveau blijft. Dit vergroot de concurrentie tussen verschillende typen vastgoedbeleggers, met aanhoudende druk op aanvangsrendementen als gevolg.

Gezien de steeds smallere spreads tussen rentes en aanvangsrendementen, ligt een verdere sterke daling van aanvangsrendementen niet voor de hand. Naarmate het beleggingsvolume aantrekt en er meer transactiereferenties beschikbaar komen, zal de betrouwbaarheid van de rendementsniveaus verbeteren.

RENDEMENTSVERANDERING Q2-2025 (%-PUNT)

Bron: Capital Value (2025), bewerking Achmea Real Estate

Totaal rendement op zorgvastgoed beleggingen in dubbele cijfers

In het tweede kwartaal van 2025 liet de MSCI-kwartaalindex positieve totaalrendementen zien in alle vastgoedsegmenten. Zorgvastgoed realiseerde op jaarbasis (vier kwartalen) een rendement van 10,5 procent. Net als bij woningen profiteerde extramuraal zorgvastgoed duidelijk van positieve waardestijgingen, gedreven door stijgende leegwaardes – een ontwikkeling die al zichtbaar was in de taxaties van het tweede kwartaal.

De markthuren binnen zorgvastgoed blijven zich gestaag ontwikkelen. In het vrije segment zijn de huurstijgingen relatief sterk, mede door het beperkte aanbod en de beperkingen uit de Wet betaalbare huur voor het middensegment. Voor intramuraal zorgvastgoed zorgt de indexatie van de normatieve huisvestingscomponent voor een positief effect. Ook het relatief hoge inflatieniveau (circa 3,5 procent eind Q2) werkt door in contract- en markthuren van curatief vastgoed.

In combinatie met de druk op de aanvangsrendementen blijft het geannualiseerde totaalrendement naar verwachting ook in het komende kwartaal op een hoog niveau. Ook op langere termijn bewijst zorgvastgoed zijn waarde. Met totaalrendementen boven de 7 procent en een lagere volatiliteit dan bijvoorbeeld woningbeleggingen, is het een aantrekkelijk segment. Voor beleggers die sturen op een gunstige Sharpe-ratio presteert zorgvastgoed bijzonder goed.

RENDEMENT, VOLATILITEIT EN SHARPE RATIO (2012-2025)

Bron: MSCI Netherlands Quarterly Property Index (2025), bewerking door Achmea Real Estate

Bouwen voor ouderen als sleutel tot beweging in de woningmarkt

De woningmarkt zit op slot, terwijl de vergrijzing toeneemt. Ouderen vormen een sleutel tot beweging, maar hun verhuisbereidheid neemt af door gebrek aan passend aanbod. Vooral levensloopbestendige huurappartementen in de eigen buurt zijn schaars. Volgens het WoON2024-onderzoek is 40 procent van de huishoudens inmiddels eenpersoonshuishouden, waarvan veel 65-plus. Slechts 8 procent van deze oudere huishoudens overweegt een verzorgingshuis; 90 procent kiest voor zelfstandig wonen met zorg nabij (ANBO-PCOB, mei 2025).

Stec Groep laat zien dat seniorenwoningen de langste verhuisketens op gang brengen – gemiddeld vier tot vijf stappen – en zo de woningmarkt vlot trekken. NVM noemt bouwen voor ouderen dan ook een strategische sleutel. Toch blijft de productie achter: in 2024 werden slechts 1.000 nieuwe zorg-woningen gerealiseerd, tegenover een behoefte van 35.000 per jaar (Capital Value, april 2025). De Algemene Rekenkamer stelt vast dat gemeenten traag en versnipperd opereren, ondanks beschikbare Rijksmiddelen.

Door het tekort verbouwen steeds meer 55-plussers hun huidige woning. Volgens De Hypotheker steeg het aantal hypotheekaanvragen voor woningverbetering in deze groep met 115 procent in Q1 2025. Dit onderstreept dat veel ouderen blijven zitten bij gebrek aan alternatieven. Daardoor stokt de doorstroming: gezinswoningen blijven bezet en starters komen moeilijk aan bod. Eén schakel ontbreekt: het juiste aanbod voor senioren.

Markt en overheid onderkennen de noodzaak. Beleidsmatig groeit de druk: het ministerie van VWS onderzoekt een moderne variant van het verzorgingshuis, als reactie op structurele zorgknelpunten zoals ziekenhuisopnames en wachtlijsten. Tegelijkertijd blijkt uit onderzoek van ANBO-PCOB dat ouderen daar zelf nauwelijks voor voelen: zij kiezen nadrukkelijk voor zelfstandig wonen met privacy, zorg op afroep en sociale veiligheid. Gemeenten nemen zorgwoningen wel steeds vaker op in gebiedsopgaven. Vanuit de institutionele beleggingswereld komt eveneens beweging.

Steeds meer beleggers erkennen het strategische belang van seniorenwoningen en onderzoeken mogelijkheden om hierin te investeren. Toch worden ook zij geremd door het beperkte aanbod, gebrek aan gemeentelijke programmering en langdurige procedures. Nederlandse pensioenfondsen hebben weliswaar €12,7 miljard gereserveerd voor huurwoningen (Capital Value), maar het realiseren van passende projecten blijkt complex. Diverse beleggers zetten desondanks actief in op levensloopbestendige woonconcepten.

Volgens Achmea Real Estate vragen de woonvoorkeuren van senioren om eigentijdse woonvormen die privacy, veiligheid en ontmoeting combineren. Te denken valt aan hofjes of geclusterde appartementen met gedeelde voorzieningen. Hierbij zijn seniorenwoningen drempelloos en geschikt voor lichte ondersteuning en bieden zorgwoningen ruimte voor zwaardere zorg aan huis. Beide typen zijn cruciaal voor langer zelfstandig wonen én een beter functionerende woningmarkt.

Eerstelijns zorgvastgoed: noodzakelijke infrastructuur bij vergrijzing

In 2035 is naar verwachting 43 procent van de Nederlandse bevolking 65 jaar of ouder. Tegelijkertijd neemt het aantal mensen met één of meer chronische aandoeningen toe tot ruim 11 miljoen. De huisartsenzorg vangt het grootste deel van deze toenemende zorgvraag op, maar kampt zelf met een oplopend personeelstekort van ruim 7.900 professionals (Visie Huisartsenzorg 2035). Daarnaast halveert het potentieel aan mantelzorgers en groeit de behoefte aan zorg dicht bij huis.

Tegen deze achtergrond groeit de noodzaak van goed gefaciliteerde eerstelijns zorglocaties. Gezondheidscentra en geïntegreerde woonzorgcomplexen zijn cruciale schakels in het zorgnetwerk, zeker in vergrijzende wijken. Toch blijft het aanbod van geschikt zorgvastgoed achter bij de maatschappelijke opgave. Ons eigen onderzoek laat zien dat curatief zorgvastgoed – zoals centra voor huisartsenzorg, diagnostiek en behandeling – niet alleen maatschappelijke waarde toevoegt, maar ook aantrekkelijk is vanuit beleggingsperspectief. Bij langdurige huurcontracten met zorgaanbieders ontstaan stabiele kasstromen, lage leegstand en een gedifferentieerd risicoprofiel. Voor institutionele beleggers biedt dit segment de mogelijkheid om actief bij te dragen aan de oplossing van een structureel vraagstuk, met rendement én impact.

Vooruitblik

Het structurele herstel van de beleggingsmarkt laat langer op zich wachten dan eerder verwacht. Tegelijkertijd blijven de onderliggende randvoorwaarden gunstig. De sterke gebruikersmarkt, stabiele huurniveaus en het lange termijn perspectief bieden beleggers zicht op duurzame waardeontwikkeling – wat ook wordt weerspiegeld in de huidige beleggingsrendementen. De investeringsactiviteit en -bereidheid neemt toe bij uiteenlopende typen beleggers, al blijft het beperkte aanbod een remmende factor. De marktdynamiek wordt daarnaast beïnvloed door het vooruitzicht op een lagere overdrachtsbelasting in 2026, wat tot uitstel van transacties kan leiden. Aanvangsrendementen blijven onder gematigde neerwaartse druk staan, met in enkele segmenten ruimte voor lichte compressie. Tegelijkertijd beperkt de versmallende yieldspread de ruimte voor verdere scherpe dalingen.

Deel deze pagina