Onzekerheid over huurprijsregulering blijft de beleggingsmarkt voor huurwoningen beïnvloeden. Medio 2025 is het 1 jaar geleden dat de Wet Betaalbare Huur in werking getreden is. Het heeft voor wisselende ervaringen gezorgd. Voor bestaande portefeuilles is de impact relatief beperkt gebleven voor de meeste institutionele beleggers omdat zij een relatief duurzame portefeuille hebben waardoor de woningen een relatief hoog aantal WWS punten behalen. Bij particuliere beleggers heeft het echter gezorgd voor een verkoopgolf. Over het algemeen is hun bezit minder duurzaam waardoor de woningen fors geraakt worden door de regulering. Daarnaast hebben ze te maken gekregen met hogere fiscale druk. In de nieuwbouwmarkt heeft de nieuwbouwopslag van 10 procent ervoor gezorgd dat er in veel gevallen voldoende rendement te behalen is.

Wel zorgen lokale middenhuurregelingen voor een stapeling van beleid. In de eerste helft van 2025 hebben diverse grote gemeentes hun middenhuurbeleid zoveel als mogelijk laten aansluiten op de nationale wetgeving maar het probleem van stapeling van beleid blijft aanwezig. Demissionair minister Keijzer heeft medio 2025 een aantal wijzigingen aangekondigd voor de Wet Betaalbare Huur. De belangrijkste is het aanpassen van de werking van de WOZ-cap. Wanneer door deze cap de woning in het gereguleerde segment valt dan mag de huurprijs conform het daadwerkelijke aantal WWS punten gevraagd worden waarbij de WOZ punten volledig meetellen. Dit zorgt ervoor dat voor deze woningen een huurprijs boven de middenhuurgrens gevraagd kan worden. De wetswijziging is momenteel in consultatie en zal nog parlementair behandeld moeten worden.

Een andere belangrijke ontwikkeling op het gebied van regulering is het Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting. De wet regelt een aantal zaken waardoor het Rijk meer invloed heeft op het lokale woningbeleid. Eén van de zaken die het regelt is een minimale programmering van het woonsegment binnen het regionale nieuwbouwprogramma. Hierbij moet 2/3e betaalbaar zijn waarvan 25 procent betaalbare koop en 1/3e sociaal. Onder betaalbare koop worden woningen verstaan die maximaal €405.000 kosten. Hiervoor kan een koper een (renteloze) lening krijgen van maximaal €70.000 uit het Nationaal Fonds Betaalbare Koop die na verkoop van de woning terugvloeit in het fonds. Door het toevoegen van een minimale eis voor betaalbare koop blijft er maximaal 12 procent over voor middenhuur waardoor het beleggingsaanbod hierdoor beperkt zal worden. Het wetsvoorstel is aangenomen in de Tweede Kamer en wordt na het zomerreces van 2025 behandeld in de Eerste Kamer.

Naar verwachting zal de beleggingsmarkt in de tweede helft van 2025 relatief lage activiteit tonen. Door de aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting zal het volume met name in het vierde kwartaal wat lager zijn doordat beleggers hun aankopen uitstellen tot na de belastingwijziging. Hierdoor is het onwaarschijnlijk dat in 2025 het volume van 2024 verbeterd zal worden. De val van het kabinet en de aankomende verkiezingen in oktober van dit jaar zorgen ondertussen wel voor nieuwe onzekerheid in de markt over huurregulering en fiscaal beleid. De afgelopen jaren heeft deze onzekerheid gecombineerd met de risicovrije rents gezorgd voor een lage activiteit op de beleggingsmarkt. Door de relatief stabiele voorspelling van de risicovrije rentes zullen de aanvangsrendementen geen grote bewegingen gaan tonen.

De geopolitieke onzekerheid kan hier verandering in aanbrengen maar tot op heden lijkt het effect hiervan op de Nederlandse economie beperkt. Naar verwachting zal de markt voor koopwoningen goed blijven presteren de rest van het jaar en in 2026. Hoewel het tempo wat aan het afremmen is, stijgen de salarissen nog steeds met percentages die ruim boven inflatie liggen. Hiermee wordt de bestedingsruimte van woningkopers ook groter wat over het algemeen voor stijgende huizenprijzen zorgt. Daarnaast zijn de hypotheekrentes al enige tijd relatief stabiel.