FOCUS

Keypoints

Middenhuur essentieel onderdeel Nederlandse woningmarkt
Het segment is passend bij langetermijn ambities institutionele beleggers
Wetsvoorstel Regie beperkt aanbod middenhuur
Stabiliteit in beleid gewenst om nieuwbouw in stand te houden

Introductie

Na jaren van onzekerheid is medio 2024 de Wet Betaalbare Huur ingevoerd. Hiermee hebben beleggers duidelijkheid gekregen over de regulering van de huurwoningmarkt en is met de middenhuur een nieuw huursegment ontstaan. Door het recent in de Tweede Kamer aangenomen wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting lijkt de middenhuur echter verder onder druk te staan. Daarbij wordt voorbijgegaan aan het belang van middenhuur voor de Nederlandse woningmarkt en de rol die institutionele beleggers in dit segment ambiëren. Middenhuur past, ondanks de vaak uitdagende businesscase, namelijk uitstekend bij de lange termijn doelstellingen van Nederlandse institutionele beleggers. Daarnaast spelen middenhuurwoningen een belangrijke rol bij het in stand houden van voorzieningen in de grote steden, waardoor institutionele beleggers ook maatschappelijk bijdragen.

De grote vraag in het middensegment

Een middenhuurwoning heeft conform de Wet Betaalbare Huur een huurprijs die tussen de €900,07 en €1.184,82 ligt (prijspeil 2025). Dit komt overeen met de maximaal redelijk huur behorend bij 144 en 186 WWS punten en ligt hiermee tussen de sociale en vrije sector. Er zijn circa 410.000 middenhuurwoningen in Nederland (bron: VRO, 2025). Deze worden verhuurd door corporaties, particuliere beleggers en institutionele beleggers. Binnen de woningportefeuilles van institutionele beleggers is ruim 60 procent een middenhuurwoning.

De primaire doelgroep van de middenhuur zijn de bijna 4 miljoen huishoudens met een middeninkomen in Nederland. Middeninkomens hebben een bruto inkomen dat tussen de inkomensgrens van de sociale huur (€49.669 voor eenpersoonshuishoudens, prijspeil 2025) en €89.821 (voor meerpersoonshuishoudens) ligt. Vooral in gespannen woningmarkten is het verschil groot tussen de marktprijzen en het bedrag dat middeninkomens daadwerkelijk kunnen betalen, zowel voor huur als koop. Dit ondanks dat de woonquote in de afgelopen jaren is verbeterd in zowel de koop- als de huursector.

Ter illustratie: een huishouden met een bruto gezamenlijk jaarinkomen van €60.000, vergelijkbaar met het gemiddelde salaris van een fulltime basisschoolleraar, kan een hypotheek krijgen van circa €260.000 of een huur van circa €1.400 betalen. Dit is veel lager dan de mediane koop- en huurprijs in steden als Amsterdam (2025) van respectievelijk €560.000 en €1.925 of Den Haag van €434.000 (koop) en €1.670 (huur) (W+H, 2025). Huishoudens met een middeninkomen komen in deze woningmarkten moeilijk aan een woning en moeten verhuizen tot ver buiten de regio waar huizenprijzen betaalbaarder zijn.

“Huishoudens met een middeninkomen komen moeilijk aan een woning”

Uit het recent gepubliceerde Woon2024 onderzoek blijkt hoe groot de vraag is naar huurwoningen boven de sociale huurgrens. Van de 1,8 miljoen huishoudens in Nederland die actief op zoek zijn naar een woning wil 14 procent een huurwoning boven de sociale huurgrens, terwijl deze woningen landelijk 10 procent van de voorraad uitmaken. Sinds deze statistiek wordt bijgehouden (vanaf 1998), is dit percentage niet zo hoog geweest. In regio’s als Amsterdam, Utrecht en Den Haag is de woonwens voor een huurwoning boven de sociale huurgrens met 17 procent nog hoger dan het landelijk gemiddelde. Ook in de praktijk ervaren we deze grote vraag naar (betaalbare) huurwoningen. Voor de diverse nieuwbouwprojecten die Achmea Real Estate in de afgelopen jaren in de verhuur heeft gezet was er zeer grote interesse. Duizenden geïnteresseerden voor slechts enkele tientallen woningen zijn hierbij geen uitzondering. Dit is ook zichtbaar in de leegstandscijfers uit de Nederlandse woningportefeuilles van institutionele beleggers, deze ligt al enkele kwartalen met circa 1,5 procent op een historisch laag niveau (bron: MSCI).

WOONWENS ACTIEVE ZOEKERS

Bron: WoON 2024, bewerking door Achmea Real Estate

Foto: Middenhuurwoningen in Utrecht (Rijnvliet)

Belang middenhuur voor de maatschappij

Middenhuurwoningen zijn voornamelijk bedoeld voor huishoudens die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig om een woning te kopen of een huurwoning in de vrije-sectorhuur te kunnen betalen. Vanwege meerdere redenen is het van maatschappelijk belang om middenhuurwoningen te realiseren:

Huisvesting voor sleutelberoepen

Middenhuur biedt oplossingen voor het tekort aan sleutelberoepen in de grote steden. Door voorrang te geven aan sleutelberoepen kunnen bijvoorbeeld leraren, zorgpersoneel of politieagenten dichter bij hun werk wonen. Hiermee wordt het aantrekkelijker voor deze beroepsgroepen om in de steden te gaan werken en komen essentiële voorzieningen in de steden niet onder druk te staan.

Het belang van middenhuur wordt ook onderschreven door gemeentes en provincies die bij de Woonakkoorden in 2022 een groot deel van de nieuwbouwopgave aan de middenhuur besteden. Van het totale aantal te bouwen woningen in het Woonakkoord van de G5 regio’s van 2022 t/m 2030 was 22 procent een middenhuurwoning (bron: Ministerie BZK, 2022). Gemeentes hebben baat bij een grote voorraad aan middenhuurwoningen zodat er voldoende werknemers aangetrokken kunnen worden voor het in stand houden van essentiële voorzieningen zoals zorg, onderwijs en veiligheid.

Doorstroming op de woningmarkt

Door het aanbieden van middenhuurwoningen krijgen huishoudens met een middeninkomen de mogelijkheid om door te stromen vanuit een sociale huurwoning. Daardoor komen sociale huurwoningen vrij en kunnen wachtlijsten voor lage inkomens korter worden. Middenhuurwoningen vormen hierdoor een onmisbare schakel op de woningmarkt.

Flexibele schil woningmarkt

Huurwoningen in het algemeen bieden huishoudens flexibiliteit. Bij veranderingen in de gezinssamenstelling of relatie biedt een huurwoning een tijdelijke oplossing.

Daarnaast is er voor een huurwoning, los van een borgsom en verhuiskosten, geen spaargeld nodig voor aankoopkosten en verbouwing. Vooral jongeren wisselen relatief vaak van baan en zijn daardoor minder gebonden aan een locatie, bovendien hebben jongeren meer behoefte aan flexibiliteit én vaak onvoldoende spaargeld om een woning te kopen. We zien dan ook vooral jongeren tot 35 jaar verhuizen naar een middenhuurwoning (bron: VRO, 2025).

Huurwoningen zijn belangrijk voor de economie

Een tekort van huurwoningen belemmert de flexibiliteit van de arbeidsmarkt. Zonder beschikbare (huur)woningen accepteren werknemers minder snel een baan ver van hun woonplaats. Ook internationale arbeidsmigratie wordt belemmerd door een tekort aan huurwoningen wanneer expats, vanwege een vaak tijdelijke eerste functie in een land, zich niet willen committeren aan een koopwoning.

Instituten als het IMF, DNB en OESO evenals diverse hoogleraren concludeerden al eerder dat het Nederlandse woningmarktbeleid te veel gericht is op de koopsector en sociale huur. Van de 41 OECD landen heeft Nederland ruimschoots de grootste sociale huursector (36% vs. 8% OESO gemiddelde) en op zes Oost- en Centraal Europese landen na de kleinste vrije huursector. Hierdoor is het aandeel midden- en vrijesectorhuurwoningen in internationaal opzicht beperkt en wordt de keuzevrijheid van woningzoekers belemmerd.

OPBOUW WONINGMARKT

Middenhuur: stabiel rendement, hoge impact

De middenhuurprijs ligt in veel gevallen ruim onder de markthuur, met name in sterke huurmarkten zoals in de G5. Doordat de stichtingskosten van een middenhuurwoning nauwelijks verschillen van een reguliere huurwoningen is het aanvangsrendement tientallen basispunten lager dan een huurwoning in de vrije sector. De nieuwbouwopslag van 10% in het WWS-stelsel beperkt dit verschil enigszins. Toch blijft de toegestane huurprijs vaak veel lager dan de marktprijs. Het beleggen in een middenhuurwoning lijkt op het eerste gezicht dan ook financieel onaantrekkelijk te zijn.

De medio 2025 door minister Keijzer aangekondigde hervormingen van de Wet Betaalbare Huur moeten de businesscase van de middenhuur verbeteren door onder andere het zwaarder meewegen van de WOZ waarde in het aantal WWS punten dat een middenhuurwoning krijgt. Dit voorstel is vooral ingegeven door de harde terugloop van het aantal middenhuurwoningen in Nederland doordat veel particuliere beleggers, vanwege met name fiscale redenen, hun huurwoningen verkopen. De politieke steun voor dit voorstel is echter onzeker waardoor de businesscase uitdagend blijft.

Een aantal elementen maakt het beleggen in middenhuurwoningen echter interessant voor institutionele beleggers:

Aantrekkelijke risico-rendementsverhouding

Allereerst hebben middenhuurwoningen ondanks het relatief lage huurniveau een uitstekende risico-rendementsverhouding. De historische prestaties in de MSCI index tonen dat middenhuurwoningen langjarig een licht hoger totaalrendement hebben in vergelijking met sociale- en vrijesector huurwoningen. Daarnaast is de Sharpe-ratio (op basis van 20 jaar) voor de sociale huur en midden huur ruim 10 basispunten hoger dan de vrije sector huur.

Tegelijkertijd is ook het exploitatierisico van een middenhuurbelegging veel lager. De rendementen zijn door de vaste huurstromen voorspelbaarder en worden minimaal met CPI geïndexeerd. Daarnaast is het exploitatierisico veel lager dan het vrije segment, wat ook blijkt uit de ontwikkeling van het leegstandspercentage. Op dit moment is er in alle segmenten nauwelijks leegstand door de woningschaarste en stabiele economie. Vóór en tijdens de financiële crisis (vanaf 2009) was dat heel anders. Toen lag de leegstand in het segment boven de middenhuurgrens vele malen hoger dan woningen in de middenhuur. Tijdens de Covid-19 pandemie zagen we eveneens een toename in de leegstand in het hogere segment doordat expats wegbleven. In de middenhuur was de impact veel minder. Het middensegment is dus minder kwetsbaar voor conjuncturele schommelingen.

Gezien de grote doelgroep is het ook de verwachting van Achmea Real Estate dat het leegstandsrisico van middenhuurwoningen laag blijft. Hiermee is het ook passend in de lange termijn horizon die institutionele beleggers hanteren.

GEMIDDELD TOTAALRENDEMENT

Bron: MSCI (2025), bewerking door Achmea Real Estate

LEEGSTAND PER HUURSEGMENT

Bron: MSCI (2025), bewerking door Achmea Real Estate

Opwaarts potentieel

Ook zit er een opwaarts potentieel in de waardes van middenhuur woningen. Veel middenhuurprojecten worden, naast landelijke regelgeving, sinds een aantal jaar ook door gemeentelijke regulering beperkt. De aanvangshuur van deze woning is hierdoor vaak voor een bepaalde tijd van meestal 15 tot 25 jaar bepaald, daarnaast kan de woning gedurende deze periode niet uitgepond worden. Wanneer het einde van deze periode nadert, kan er een rendementssprong worden gerealiseerd. Dit komt doordat zowel de hogere mutatiehuur als de mogelijkheid tot uitponden zorgen voor een hogere waarde van de woning. Op de korte termijn wordt het rendement dus gedrukt door de restricties, maar zodra het einde van deze restricties in zicht komt kan er geprofiteerd worden van een waardestijging.

“Door het investeren in middenhuurwoningen kan pensioengeld ingezet worden voor het oplossen van het woningtekort in Nederland.”

Maatschappelijke impact

Naast een stabiel financieel rendement passen middenhuurwoningen uitstekend bij de maatschappelijke verantwoordelijkheid die institutionele beleggers nemen. Door het investeren in middenhuurwoningen kan pensioengeld ingezet worden voor het oplossen van het woningtekort in Nederland. Middenhuurwoningen komen zo beschikbaar voor middeninkomens waar ook de deelnemers in grote pensioenfondsen onder vallen. Daarnaast kan de doorstroming op de woningmarkt hierdoor verbeterd worden. Hiermee maken institutionele beleggers een positieve sociale impact. Op korte termijn wordt verwacht dat het beleggingsvolume in zorgvastgoed relatief stabiel zal blijven. De stijging van de rentes en de hoge inflatie lijken voorbij, wat bijdraagt aan een meer stabiel beleggingsperspectief. Het is nu afwachten hoe beleggers en aanvangsrendementen op deze ontwikkelingen zullen reageren. Met de mogelijke stabilisatie van de aanvangsrendementen lijken de voorwaarden voor niet-Nederlandse institutionele beleggers om in 2024 langzaam weer betrokken te raken bij beleggingsactiviteiten te verbeteren. Een vertragende factor voor herstel is de beperkte beschikbaarheid van investeringsprojecten, zeker nu ook zorginstellingen om andere redenen deels pas op de plaats lijken te maken. Desondanks blijft de onderliggende vraag vanuit de gebruikersmarkt groot, en goede projecten kunnen onder marktconforme voorwaarden aantrekkelijke langjarige investeringen zijn voor beleggers. Voor deze projecten is de concurrentie tussen beleggers groot.

Foto: Middenhuurwoningen in Amsterdam (Justus)

Wetsvoorstel beperkt aanbod middenhuur

In juli 2025 is het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting aangenomen in de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel moet de overheden meer mogelijkheden tot sturing geven op de aantallen, types en locaties van toekomstige woningbouw. Hierbij moet van de jaarlijks 100.000 te realiseren nieuwbouwwoningen op regioniveau twee derde betaalbaar zijn waarvan 30 procent een sociale huurwoning. Door middel van een motie is daarnaast de eis toegevoegd dat 25 procent een betaalbare koopwoning (tot €405.000) moet zijn. Eén derde blijft over voor de vrije sector. Dit laatste deel is vrij in te vullen tussen huur en koop. Doordat de leegwaardes van woningen momenteel ongeveer 25 procent hoger liggen dan de marktwaarde in verhuurde staat ligt het voor de hand dat een groot deel van dit deel naar de koop zal gaan.

Van de 66 procent betaalbare woningen gaat 30 procent naar sociaal en 25 procent naar betaalbare koop. Daardoor blijft er per woondealregio slechts 12 procent over voor middenhuurwoningen. De vraag naar middenhuurwoningen is het grootst in de G5 en een aantal andere grote steden waardoor de beperking tot 12 procent met name hier gevoeld zal gaan worden. De exacte uitwerking van de motie moet nog plaatsvinden maar het aantal middenhuurwoningen dat maximaal geprogrammeerd mag worden zal naar verwachting met 30-50 procent dalen tot minder dan 10.000 woningen per jaar. Dit is wanneer de volledige woningbouwambitie gehaald wordt, iets wat in afgelopen jaren niet gelukt is.

VERDELING REGIONALE WOONPROGRAMMERING IN REGIEWET

Bron: Ministerie VRO (2025), bewerking door Achmea Real Estate

Tegelijkertijd hebben woningcorporaties tijdens de Nationale Prestatieafspraken zich gecommitteerd aan het bouwen van duizenden middenhuurwoningen per jaar, oplopend tot jaarlijks 5.000 middenhuurwoningen vanaf 2030. Hiervoor zullen woningcorporaties geholpen worden door aankomend Europees beleid dat het geven van staatsteun voor de bouw van middenhuur toe zal staan. Hiermee kunnen corporaties geborgd lenen voor de bouw van middenhuurwoningen. De opgave van woningcorporaties voor nieuwbouw en verduurzaming van sociale huur is echter al groot dus het is de vraag of woningbouwcorporaties de middenhuurdoelstelling gaan redden. Institutionele beleggers hebben daarentegen in de afgelopen jaren de intentie uitgesproken voor het investeren van miljarden aan betaalbare huurwoningen in Nederland. Volgens een inventarisatie van Capital Value zouden institutionele beleggers van 2025-2027 €12,7 miljard willen investeren in Nederlandse huurwoningen, grotendeels in de nieuwbouw. Dit zou neerkomen op circa 13.000 huurwoningen per jaar waarvan het merendeel in de middenhuur. Voor institutionele beleggers betekent de Regiewet dat de mogelijkheden om te beleggen in middenhuurwoningen beperkt wordt tot enkele duizenden woningen per jaar, met name in de sterkere woningregio’s. Dit terwijl de bereidheid tot investeren fors gegroeid is in het afgelopen jaar. In 2025 is er dan ook al veel geïnvesteerd door institutionele beleggers in middenhuurwoningen. Alleen Achmea Real Estate heeft zich al namens haar klanten aan meer dan 2.000 huurwoningen gecommitteerd in 2025. De meerderheid hiervan valt in de middenhuur.

Conclusie: stabiliteit gewenst

Achmea Real Estate belegt namens haar institutionele klanten al sinds 2018 in gereguleerde middenhuur, ruim voordat de Wet Betaalbare Huur in zicht kwam. Het toont dat middenhuur al jaren past in de portefeuilles van institutionele beleggers en dat ze hiermee bijdragen aan het realiseren van betaalbare woningen. Hoewel de risicorendementsverhouding voor beleggingen in middenhuurwoningen momenteel goed is en de investeringsbereidheid hoog, blijft er veel onzekerheid op de huurmarkt ten aanzien van regulering. Bij de komende nationale- en lokale verkiezingen zal de woningmarkt wederom een belangrijk onderwerp zijn. Het is daarbij van belang om onzekerheden zoveel mogelijk weg te nemen en de investeringsbereidheid van institutionele beleggers in het middensegment in stand te houden. Institutionele beleggers hebben een lange termijn horizon, daarvoor is een stabiel beleid benodigd. Kleine aanpassingen in wet- en regelgeving zijn soms noodzakelijk om bestaande regels te actualiseren en werkbaar te houden. Maar het beperken van de beleggingsmogelijkheden, zoals in de Regiewet, zorgen voor onzekerheid die de bereidheid om te investeren in nieuwbouw huurwoningen kunnen verslechteren. Als gevolg hiervan dreigen miljarden aan beschikbaar Nederlands pensioengeld voor de bouw van (midden)huurwoningen weg te vloeien naar buitenlandse vastgoedmarkten.

Deel deze pagina