ZORGVASTGOED

Keypoints

  • Beperkt herstel beleggingsvolume
  • Verscherping aanvangsrendementen zet door
  • Terugblik op de Woontop: Zorgvastgoed en ouderenhuisvesting
  • Realisatie seniorenwoningen nog op een laag pitje
  • Financieel herstel bij zorginstellingen maar investeringen blijven achter

Beperkt herstel beleggingsvolume

Het beleggingsvolume bedroeg € 267 miljoen in het vierde kwartaal van 2024, vergelijkbaar met hetzelfde kwartaal in 2023. Over het hele jaar kwam het cumulatieve beleggingsvolume uit op € 724 miljoen, een beperkte stijging ten opzichte van 2023. Dit niveau blijft echter aanzienlijk achter bij de periode 2019-2022, toen de investeringsvolumes varieerden van € 1,1 miljard tot ruim € 1,4 miljard.

In 2024 bleef het particuliere woonzorgsegment een belangrijk aandeel binnen het zorgvastgoed behouden. Daarnaast namen de investeringen in eerstelijnscentra relatief sterk toe. Daarentegen was het investeringsvolume in intramurale centra beduidend lager dan in voorgaande jaren. Deze ontwikkeling lijkt niet te wijzen op een verschuiving in beleggingsvoorkeuren, maar eerder op verschillen in het investeringsvolume per object. Voor grotere levensloopbestendige of intramurale complexen was minder financiering beschikbaar, mede door beperkingen vanuit de financieringsmarkt. Particuliere woonzorglocaties en gezondheidscentra bieden daarentegen vaak kleinere, behapbare investeringsvolumes die aantrekkelijker zijn voor een breder scala aan beleggers.

BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €)

Bron: CBRE (2015-2018), Capital Value (2019-2025), bewerking door Achmea Real Estate

VERDELING BELEGGINGSVOLUME (%)

Bron: Capital Value (2025), bewerking door Achmea Real Estate

Verscherping aanvangsrendementen zet door

Vorig kwartaal zagen we al een kleine kentering in de ontwikkeling van de aanvangsrendementen die in sommige gevallen weer een verscherping vertoonde. Dit kwartaal zijn er opnieuw dalingen in de aanvangsrendementen voor het beste extramurale en particuliere woonzorg- vastgoed.

De geïndexeerde huurniveaus en de stabiele tot licht verscherpte aanvangsrendementen hebben ook in het afgelopen kwartaal positief bijgedragen aan de rendementsontwikkeling van zorgvastgoed. Dit komt duidelijk naar voren in de MSCI-benchmark voor institutioneel vastgoed, waarin het totale rendement – een combinatie van het directe huurrendement en het indirecte waarderingsrendement – in het derde kwartaal van 2024 verder is gestegen. Zorgvastgoed behoort, samen met woningen, tot de best presterende vastgoedsegmenten.

RENDEMENTSVERANDERING Q4-2024 (%-PUNT)

Bron: Capital Value (2025), bewerking door Achmea Real Estate

TOTAAL RENDEMENT (%, GEANNUALISED Q3-2024)

Bron: MSCI Netherlands Quarterly Property Index (Unfrozen) (2025)

Terugblik op de Woontop: Zorgvastgoed en ouderenhuisvesting

Tijdens de Woontop in december 2024 zijn ambitieuze afspraken gemaakt om de woningbouwproductie te versnellen naar 100.000 woningen per jaar, waarvan tweederde betaalbaar moet zijn. Zorg- en ouderenhuisvesting krijgen een prominentere plek in de plannen, met een doelstelling om vóór 2025 concrete afspraken te maken over de bouw van 288.000 ouderenwoningen. Het Ministerie van VWS onderzoekt bovendien de behoefte aan verpleeghuisplekken en hoe deze in de totale bouwopgave kunnen worden opgenomen. Wachtlijsten voor intramurale verpleegzorg blijven hoog. Conceptuele en industriële bouwvormen worden gestimuleerd om betaalbare en zorggeschikte woningen sneller en efficiënter te realiseren. Nationale bouweisen worden geharmoniseerd, wat standaardisatie en innovatie moet bevorderen. Daarnaast wordt een realisatiestimulans ingezet voor specifieke zorgwoningen, zoals geclusterde woonvormen, om de hogere kosten te compenseren en investeringen aan te trekken.

Beeld: © Robin Utrecht

Realisatie seniorenwoningen nog op een laag pitje

De noodzaak voor seniorenwoningen is groot, met een geschatte behoefte van 407.000 woningen tot 2040 (bron: ABF Research), maar de realisatie blijft achter door een gebrek aan harde eisen in gemeentelijk beleid, ondanks kabinetsdoelen om jaarlijks duizenden levensloopbestendige woningen te bouwen. In 2023 werden slechts 1.700 nieuwe zorgwoningen opgeleverd (bron: Capital Value) en 2024 blijft steken op circa 2.800 (bron: ABN Amro). Ook toekomstige bouwplannen laten niet veel verbetering zien. Onderzoek van CBRE liet zien dat ook in internationaal opzicht Nederland achterblijft bij het ontwikkelen van voldoende en passende woonvormen voor ouderen. Volgens hen moet de focus meer naar welzijn in plaats van zorg, waarbij zelfredzaamheid en geschikte woningen centraal staan. Finland dient hierbij als voorbeeld. Het tekort aan geschikte woningen belemmert de doorstroom op de woningmarkt en verhoogt de druk op de zorgsector. Gemeenten geven in de praktijk tot op heden vaak prioriteit aan betaalbare woningen en starterswoningen, terwijl seniorenhuisvesting door de complexiteit en hogere kosten financieel minder aantrekkelijk is voor veel investeerders en ontwikkelaars. De focus op nabijheid tot voorzieningen, hoge bouwkosten en extra eisen maakt projecten met zorg vaak moeilijk realiseerbaar, waardoor het aanbod achterblijft bij de groeiende vraag.

WACHTENDEN OP HUISVESTING MET WLZ-ZORG (Q3-2020 = 100)

Bron: Zorginstituut Nederland (2025), bewerking door Achmea Real Estate

Financieel herstel bij zorginstellingen maar investeringen blijven achter

De Nederlandse zorgsector heeft sinds 2019 financieel herstel laten zien, maar structurele uitdagingen blijven bestaan. Solvabiliteit, kredietwaardigheid en winstmarges zijn verbeterd, maar de dalende EBITDA-marge, van 7,1% in 2019 naar 5,9% in 2023, beperkt het investeringsvermogen (bron: Gupta Strategists). Dit belemmert onderhoud, verduurzaming en nieuwbouw. Zorgorganisaties boekten in 2023 betere resultaten, mede door incidentele meevallers zoals subsidies en na-indexaties (bron: EY). Toch blijft de stijgende inhuur van zzp’ers een zware kostenpost. De daling van investeringen, van 5,7% naar 4,3% van de omzet tussen 2019 en 2023, onderstreept de kwetsbaarheid van de sector (bron: Gupta Strategists). Vooral grote zorgaanbieders investeren minder, wat leidt tot achterstallig onderhoud en risico’s voor vastgoed en verduurzaming. Zonder structurele verbeteringen in financiering en kostenbeheersing komen toekomstbestendige zorginfrastructuren in gevaar. Naast overheid en banken kunnen ook institutionele beleggers een rol spelen.

FAILLISSEMENTEN GEZONDHEIDSZORG (2 KWARTALEN VOORTSCHRIJDEND GEMIDDELDE)

Bron: CBS (2025), bewerking door Achmea Real Estate

Vooruitblik

De tweede helft van 2024 kenmerkte zich door een voorzichtig herstel van de beleggingsmarkt voor zorgvastgoed. Dit herstel wordt naar verwachting voortgezet in 2025. De dalende aanvangsrendementen en het herstel van waarderingen bieden opnieuw perspectief voor beleggers die de afgelopen twee jaar niet of minder actief waren. Hoewel zorgvastgoed een aantrekkelijke vastgoedsector blijft, is geschikt investeringsproduct nog altijd schaars. De financiële businesscase voor nieuwbouw van zorgvastgoed ondervindt sterke concurrentie van de woningmarkt. In de planvorming is het cruciaal dat het aandeel zorggerelateerd wonen niet alleen wordt erkend, maar ook daadwerkelijk wordt vertaald naar concrete plannen en realisatie. Het herstel in beleggingsvolumes en waarderingen zal daarom geleidelijk verlopen. Positief is de toenemende interesse van traditionele woningbeleggers om seniorenwoningen en levensloopbestendige woningen een groter aandeel te geven in hun portefeuilles. Gezien de stijgende behoefte aan geclusterd wonen met zorgmogelijkheden, biedt dit een veelbelovende impuls voor investeringen op de middellange termijn.

Deel deze pagina