FOCUS
Keypoints
- Om de noodzakelijke verduurzaming tot stand te krijgen zijn grote investeringen nodig
- Verduurzaming van woningen zorgt voor fors lagere energielasten
- Huurregulering zal verduurzaming stimuleren
- Door stijgende energieprijzen zal het verschil in woonlasten tussen duurzame en niet duurzame woningen verder toenemen
Verduurzaming van Nederlandse woningen: het perspectief van de huurder
Een jaar geleden berichtten we al over de grote opgave op de Nederlandse woningmarkt, waar miljoenen woningen verduurzaamd moeten worden, naast het bouwen van nieuwe woningen. Veel van deze woningen zijn huurwoningen, in handen van woningbouwcorporaties en institutionele beleggers. Het verduurzamen van een enkele huurwoning naar Paris Proof kost tienduizenden euro’s per woning. Deze kosten liggen volledig bij de verhuurder, terwijl huurders profiteren van lagere energielasten door verbeterde isolatie, installaties en zonnepanelen. Daarnaast neemt het wooncomfort toe door een constantere binnentemperatuur en verbeterd binnenklimaat. In deze Focus gaan we dieper in op de energielasten en de rol van de huurder bij verduurzaming.
Het dilemma van de split incentive
Bij het verduurzamen van woningen ontstaat het dilemma van de split incentive. Wanneer verhuurders investeren in energiebesparende voorzieningen, profiteren de zittende huurders van lagere energiekosten. Om de verduurzaming door te voeren, moeten huurders instemmen, waarbij 70 procent van hen akkoord moet gaan bij complexmatige verduurzaming. Huurders kunnen aandringen op geen of slechts een minimale huurverhoging als gevolg van de verduurzaming. Aanpassing naar de hogere markthuur van de verduurzaamde woningen kan pas als de woning vrijkomt en opnieuw wordt verhuurd, waarbij de energiebesparing volledig wordt meegenomen. De hoogte van de energiebesparing is afhankelijk van verschillende factoren.
Lagere lasten door verduurzaming
De energiecrisis in 2022 heeft aangetoond dat een hoog energieverbruik huishoudens kwetsbaar maakt voor prijsstijgingen. Het gemiddelde Nederlandse huishouden betaalt ongeveer 5 procent (CBS, 2023) van het besteedbare inkomen aan de energierekening, dit komt neer op gemiddeld €189 euro per maand inclusief subsidies en belastingkortingen. De exacte hoogte van de kosten is sterk afhankelijk van het verbruik dat beïnvloed wordt door de energieprijzen, de huishoudenssamenstelling en het energielabel.
De energieprijzen zijn in de afgelopen jaren hard gestegen. Waar deze tot 2020 min of meer de inflatie volgden, heeft de Oekraïne oorlog vanaf februari 2022 gezorgd voor een forse piek in de prijzen van met name aardgas. Hoewel de prijzen in 2023 weer iets daalden, lagen deze in 2024 nog altijd 90 procent hoger dan in 2015. Doordat de prijzen voor stadsverwarming gekoppeld zijn aan de gasprijs is deze automatisch meegestegen. De elektriciteitsprijzen tonen een stabieler beeld. Door de energietransitie wordt steeds meer elektriciteit duurzaam opgewekt. Hierdoor ligt de ontwikkeling van de elektriciteitsprijs zelfs onder die van de algemene inflatie (CBS, 2025).
De samenstelling van het huishouden is een tweede belangrijke factor voor de energielasten. Cijfers van het Nibud tonen aan dat een vierpersoonshuishouden in een gemiddelde rijtjeswoning ongeveer 50 procent hogere energielasten heeft dan een eenpersoonshuishouden in een appartement. Het verbruik per persoon daalt wel aanzienlijk bij grotere huishoudens. Naast de samenstelling van het huishouden zal ook de manier waarop energie verbruikt wordt sterk verschillen tussen huishoudens. Zo kan het opladen van een elektrische auto, het gebruik van onzuinige apparatuur (zoals oude koelkasten of wasdrogers), de aanwezigheid in de woning en de gewenste binnentemperatuur het energieverbruik sterk beïnvloeden.
De derde factor is het energielabel. Bij gelijke huishoudenssamenstelling en gelijke prijzen zullen de variabele energielasten van een woning met label D bij verduurzaming naar label A met circa 25 procent dalen. Bij verduurzaming van D naar Paris Proof (label A+++) zal het zelfs om circa 50 procent lagere lasten gaan. Per maand komt dit neer op €80 tot €140 lagere variabele maandlasten op basis van de gemiddelde energieprijzen in 2024. Hierbij kunnen nog extra besparingen behaald worden door het inzetten van zonnepanelen. Aanvullend zal er voor woningen die naar Paris Proof worden verduurzaamd nog een besparing zijn op de netbeheerkosten van circa €20 per maand aangezien een gasaansluiting niet meer nodig is. Naast lagere energielasten genieten huishoudens bovendien van meer comfort. Een goed geïsoleerde woning heeft minder schommelingen in temperatuur en vernieuwde installaties zorgen voor een beter binnenklimaat . Ten slotte zullen bij veel verduurzamingsprojecten ook andere zaken aangepakt worden in de woning zoals cosmetisch onderhoud aan badkamers, keukens en de algemene ruimten.
PRIJSINDEX ENERGIE (2015=100)

Bron: CBS, bewerking Achmea Real Estate (2025)
VARIABELE ENERGIELASTEN PER MAAND*

* Op basis gemiddeld verbruik 2022 (exclusief zonnepanelen) en gemiddelde prijzen 2024 waarbij huishoudenssamenstelling (meerpersoonshuishouden) en energieprijzen gelijk blijven bij mutatie. Bron: CBS, bewerking Achmea Real Estate (2025)
Instemmingsrecht
Huurders moeten vooraf instemmen met een plan van de verhuurder om hun woning te verduurzamen. Hierbij dient de verhuurder een redelijk voorstel voor de huurders neer te leggen over de gevolgen van de verduurzamingsplannen. Het is hierbij zaak om huurders zo vroeg mogelijk in het proces te betrekken om mogelijke bezwaren te voorkomen en overeenstemming te bereiken over een mogelijke huurverhoging. Huurders kunnen vervolgens aangeven of ze het wel of niet eens zijn met de verduurzaming. In de huidige wetgeving is bepaald dat een voorstel redelijk wordt geacht als 70 procent van alle huurders instemmen, waarbij huurders die niet reageren ook meetellen. Er is er een wetsvoorstel “Aanpassing Instemmingrecht en Initiatiefrecht” in de maak waarbij de basis voor de 70 procent wordt veranderd van alle huurders naar 70 procent van de huurders die gereageerd hebben. Dit moet complexmatige verduurzaming makkelijker maken.
Huurregulering biedt haakjes voor extra huur
Voor verhuurders die investeren in het verduurzamen van hun woningportefeuille is het van wezenlijk belang dat de initiële investering zich vertaald naar hogere huurinkomsten en een hogere vastgoedwaarde. Na verduurzaming zal de markthuur stijgen waardoor bij mutaties er hogere huurinkomsten verkregen kunnen worden. De hogere markthuur zal ook direct een positief effect hebben op de onderliggende taxatiewaarde van het object. Meer over het effect van verduurzaming op waardes is te lezen in onze Whitepaper "Verduurzaming Loont op Termijn".
Verhuurders mogen verwachten dat het redelijk is om met zittende huurders een kleine huurverhoging overeen te komen dat een deel van de verwachte energiebesparing betreft. Huurders gaan er hierdoor, bij gelijke huishoudenssamenstelling, op hun totale woonlasten nog steeds op vooruit en krijgen meer wooncomfort.
In recent vastgestelde huurregulering zijn mogelijkheden gekomen om de huur voor gereguleerde huurwoningen te verhogen na verduurzaming. In het nieuwe WWS stelsel, dat medio 2024 ingegaan is, worden er meer punten gegeven voor hogere EPC labels waardoor de maximale redelijke huur verhoogd wordt. Omgerekend gaat dit bij een verduurzaming van label D naar A om €170 per maand, voor D naar Paris Proof (A+++) gaat het om circa €270 extra maximaal redelijke huur per maand (zie tabel). Hierbij is het wel zaak om te melden dat de forse huurverhoging op basis van de WWS punten niet in alle situaties mogelijk is omdat de markthuur lager is en in veel gevallen pas bij mutatie kan plaatsvinden. Indien de woning in het gereguleerde middensegment valt kan er wel een hogere huurgroei toegepast worden doordat binnen dit segment de huur met de ontwikkeling van de CAO lonen + 1 procent mee kan groeien tot de (verhoogde) maximaal redelijke huur bereikt is. Normaliter zou de huur van een middenhuurwoning, die op basis van de maximaal redelijke huur verhuurd wordt, slechts met inflatie meestijgen. Deze hogere huurgroei zal op termijn voor een sterke verbetering van het directe rendement gaan leiden.
IMPACT VAN ENERGIELABEL OP WWS HUURPRIJS

Bron: Rijksoverheid, bewerking Achmea Real Estate (2025)
Grotere verschillen in energielasten verwacht
Naar verwachting zullen de energieprijzen, met name van fossiele brandstoffen zoals gas, stijgen in de komende jaren. Het recente verleden heeft aangetoond dat geopolitieke spanningen de gasprijs in Europa snel kan laten stijgen. Daarnaast zal de invoering van het Europese emissiehandelsysteem ETS2 in 2027 ervoor zorgen dat voor de CO2-uitstoot van de gebouwde omgeving ook emissierechten benodigd zullen zijn. Op basis van de huidige verwachtingen zal dit de aardgasprijs met circa 11 cent per m³ doen stijgen wat zal leiden tot ongeveer €10 extra maandelijkse kosten voor een gemiddeld huishouden met een gasaansluiting. Door de stijgingen zullen de energielasten een steeds groter aandeel in de woonlasten hebben en het verschil in woonlasten tussen duurzame en niet duurzame woningen vergroot worden. Daarnaast zal in de komende periode meer bekend worden over de implementatie in het Nederlandse beleid van de EPBD IV, Europese regelgeving dat lidstaten verplicht om een deel van de bestaande woningvoorraad energiezuiniger te maken. Dit zal mogelijk nog tot aanvullend beleid gaan zorgen dat het verduurzamen van woningen moet gaan versnellen. De diverse ontwikkelingen zullen ervoor zorgen dat de aantrekkelijkheid van duurzame huurwoningen toeneemt wat tenslotte ook zijn weergave in de huurprijzen zal gaan hebben. De verwachting is dan ook dat verduurzaming, naast een belangrijke bijdrage in het behalen van de klimaatdoelen, ook financieel steeds meer gaat renderen. Doordat huurders van verduurzaamde woningen tegelijkertijd profiteren van lagere totale woonlasten is er sprake van een win-win situatie.
Deel deze pagina