ZORGVASTGOED
Keypoints
- Het beleggingsvolume blijft achter
- Kentering bij aanvangsrendementen
- Geclusterde woonvormen om zorg te faciliteren en te hervormen
- Financiële druk maar ook oplossingen
- De langetermijn (zorg)woningbehoefte blijft groeien
Het beleggingsvolume blijft achter
Het herstel van de beleggingsmarkt voor zorgvastgoed zette zich in het derde kwartaal van 2024 niet door. Het totaal belegde vermogen in zorgvastgoed dit kwartaal bedroeg slechts € 106 miljoen, fors minder dan in het vorige kwartaal (€ 234 miljoen) en hetzelfde kwartaal een jaar eerder (€ 260 miljoen). Cumulatief bedraagt het totaal belegde vermogen aan het einde van het derde kwartaal € 424 miljoen, iets hoger dan de eerste drie kwartalen van 2023. Hoewel er een kans is dat het beleggingsvolume van 2023 aan het einde van 2024 wordt overtroffen, is een terugkeer naar transactievolumes van rond de € 1 miljard per jaar nog niet in zicht.
BELEGGINGSVOLUME ZORGVASTGOED (IN MILJARDEN €)
Bron: CBRE (2015-2018), Capital Value (2019-2024), bewerking door Achmea Real Estate
Particuliere woonzorg en gezondheidscentra in trek
De meest aantrekkelijke segmenten binnen zorgvastgoed zijn momenteel particuliere woonzorg en eerstelijnszorgcentra. Vergeleken met eerdere jaren maken zij in 2024 een relatief groot deel uit van het totaal geïnvesteerde vermogen. De toename in beleggingen in eerstelijnsgezondheidscentra dit kwartaal is mede te danken aan de verkoop van een bestaande portefeuille. Beide segmenten worden gekenmerkt door relatief behapbare investeringsvolumes per transactie, wat ze aantrekkelijk maakt voor zowel particuliere als institutionele beleggers. Grotere extramurale en intramurale zorgcomplexen, met hun omvangrijke investeringsvolumes, vereisen daarentegen een langere planningshorizon en bouwtijd. De belangrijkste verkopers van zorgvastgoed waren in dit kwartaal met name beursgenoteerde vastgoedfondsen, mogelijk vanwege duurdere herfinancieringen.
VERDELING BELEGGINGSVOLUME ZORGVASTGOED (%)
Bron: Capital Value (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Kentering bij aanvangsrendementen
Vorig kwartaal zagen we al een stabilisering van de aanvangsrendementen. Dit kwartaal zijn er zelfs lichte dalingen in de aanvangsrendementen voor het beste extramurale en particuliere woonzorgvastgoed. Deze dalingen worden niet alleen veroorzaakt door de populariteit van het segment, maar ook door de ontwikkelingen op de rentemarkt. Ten opzichte van de piek in 2022 liggen de aanvangsrendementen nog steeds 40 tot 70 basispunten hoger.
RENDEMENTSVERANDERING 2024 Q3 (%-PUNT)
Bron: Capital Value (2023), bewerking door Achmea Real Estate
Totaal rendement weer positief
De geïndexeerde huurniveaus en de stabiele tot verscherpte aanvangsrendementen dragen positief bij aan de rendementsontwikkeling van zorgvastgoed. Dit effect is al zichtbaar in de MSCI-benchmark voor institutioneel vastgoed, waar de combinatie van het directe huurrendement en het indirecte waarderingsrendement in het tweede kwartaal van 2024 boven de nul zijn uitgekomen. Zorgvastgoed hoort bij de best presterende vastgoedsegmenten. Voor de rest van 2024 wordt een verder herstel van de rendementen verwacht.
TOTAAL RENDEMENT (%, GEANNUALISED 2024 Q2)
Bron: MSCI Netherlands Quarterly Property Index
Geclusterde woonvormen om zorg te faciliteren en te hervormen
In augustus en september 2024 riepen de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) en Zorginstituut Nederland op tot hervormingen in de zorgsector. De NZa benadrukte dat zorgkantoren hun verantwoordelijkheid moeten nemen om de kwaliteit van thuiszorg te verbeteren, vooral voor ouderen met VV4-indicaties, omdat het huidige beleid tekortschiet. Zorgkantoren moeten nieuwe woonzorgvormen stimuleren die beter aansluiten op de behoeften van thuiswonende ouderen. Tegelijkertijd pleitte Zorginstituut Nederland voor een hervorming van de Wet langdurige zorg (Wlz), met meer nadruk op informele zorg door het sociale netwerk voordat formele zorg wordt ingezet. Deze oproepen bieden kansen voor extramurale woonzorgconcepten die beter inspelen op de veranderende behoeften van ouderen.
In oktober 2024 adviseerde de NZa om regionale samenwerking binnen de zorg te versterken door transparante regioplannen en betere betrokkenheid van inwoners. Dit biedt kansen voor zorgvastgoedbeleggers om in te spelen op regionale knelpunten, zoals capaciteitstekorten en vergrijzing.
Het Regeerprogramma 2024-2025 van het kabinet-Schoof legt nadruk op de bouw van 290.000 zorggeschikte woningen voor ouderen tegen 2030. Deze geclusterde woonvormen zijn bedoeld om de toenemende zorgbehoefte op te vangen en passen binnen de strategie om passende huisvesting en doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Sinds de start van het WOZO-programma (Wonen en Zorg voor Ouderen) zijn diverse regionale initiatieven ondersteund die gericht zijn op levensloopbestendige woningen. Zorgverzekeraars Nederland (ZN) ziet dit als een kans om de zorgtoegang te verbeteren, wat aantrekkelijk is voor investeerders in zorgvastgoed.
Financiële druk maar ook oplossingen
De financiële situatie van zorginstellingen lijkt in 2023 iets verbeterd te zijn, met stijgende resultaten en afnemende verzuimcijfers. Toch benadrukt de Zorgbarometer van EY dat deze vooruitgang geflatteerd is en dat de sector nog altijd kampt met structurele problemen. Het brutobedrijfsresultaat (ebitda) bleef nagenoeg stabiel, waardoor zorginstellingen moeite hebben om te investeren in vernieuwing en verduurzaming van hun panden. Dit vormt een risico voor de financierbaarheid van nieuw zorgvastgoed. De toenemende uitgaven aan externe inhuur van personeel verzwaren de financiële druk verder en maken de toekomstbestendigheid van zorginstellingen kwetsbaar. Hoewel het aantal faillissementen in de gezondheidszorg nog relatief beperkt is, is er wel een stijgende lijn zichtbaar, zoals blijkt uit recente cijfers.
Ondanks de financiële druk zien we ook positieve ontwikkelingen, zoals de introductie van een hybride huisartsenschil door zorginstelling tanteLouise in samenwerking met lokale huisartsen. Dit initiatief richt zich op het verlichten van de druk op de huisartsenzorg door digitale triage te faciliteren voor thuiswonende kwetsbare ouderen. De inzet van digitale consulten versnelt de zorgprocessen en biedt mogelijkheden om efficiëntie te verhogen en de zorgtoegang te verbeteren. Deze aanpak wordt verder uitgerold in de regio West-Brabant en kan een positief effect hebben op de vraag naar flexibele zorgvastgoedoplossingen die passen binnen hybride zorgmodellen
FAILLISSEMENTEN GEZONDHEIDSZORG (2 KWARTALEN VOORTSCHRIJDEND GEMIDDELDE)
Bron: CBS (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Over 15 jaar zijn er
meer 75-plussers dan nu
De langetermijn (zorg)woningbehoefte blijft groeien
Het tekort aan zorggeschikte woningen vormt een uitdaging die nauw samenhangt met de beleidsdoelstellingen van het kabinet. Volgens Capital Value is de bouw van zorgwoningen in 2024 sterk achtergebleven bij de doelstellingen. Slechts een fractie van de beoogde 35.000 nieuwe zorggeschikte woningen per jaar wordt gerealiseerd. Grotere investeringen zijn nodig om de capaciteit op te schalen, aangezien kleinschalige projecten onvoldoende zijn om aan de groeiende vraag te voldoen.
De bredere woningmarkt kampt eveneens met grote uitdagingen. Uit de nieuwste Primos-prognoses van ABF Research blijkt dat er tot 2031 bijna 993.200 nieuwe woningen nodig zijn om aan de woonbehoefte te voldoen. Landelijk gezien bestaat er een acuut woningtekort van ruim 400.000 woningen, waarbij vooral de Randstad extra onder druk staat met een tekort van 232.000 woningen. Deze situatie wordt verergerd door demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing en een toenemend aantal huishoudens. Het aantal 75-plussers zal naar verwachting stijgen met 799.000 personen tegen 2039, wat neerkomt op een toename van 45%. Veel van deze ouderen zullen langer zelfstandig blijven wonen vanwege de beperkte capaciteit van verpleeghuizen. Ondertussen blijvende wachtlijsten voor verpleeghuiszorg groot.
De combinatie van bevolkingsgroei, individualisering en vergrijzing vergroot de vraag naar geschikte woningen, vooral in stedelijke gebieden. Tegelijkertijd zorgen de beleidsdoelstellingen uit het Regeerprogramma 2024-2025 voor een duidelijke richting: de ontwikkeling van 290.000 zorggeschikte woningen tegen 2030. Met steun van stimuleringsmaatregelen en subsidies kan de bouw van geclusterde en levensloopbestendige woningen aantrekkelijk worden gemaakt. Zorgvastgoed speelt een cruciale rol om de druk op de woningmarkt te verlichten en tegelijkertijd een aantrekkelijk rendement te bieden voor investeerders. De integratie van zorg en wonen wordt steeds belangrijker om ouderen passende ondersteuning en woonomstandigheden te bieden.
WACHTENDEN OP HUISVESTING MET WLZ-ZORG (2020 Q3 = 100)
Bron: Zorginstituut Nederland (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Vooruitblik
In het vorige kwartaal wezen we op een verwacht geleidelijk herstel van de beleggingsmarkt voor zorgvastgoed. Dat is nu voor een deel zichtbaar in de verkrapping van sommige prime aanvangsrendementen. Het totale investeringsvolume blijft echter achter, mede doordat beursgenoteerde zorgvastgoedfondsen vastgoed verkopen in plaats van hun portefeuilles uit te breiden. Daarnaast richten de investeringen die wel plaatsvinden in de markt zich vaker op gezondheidscentra en particuliere woonzorg, waar kleinere investeringsvolumes gangbaar zijn.
De macro-economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren heeft de planvorming en bouw van nieuwe, grotere zorgvastgoedprojecten vertraagd, waardoor nieuwbouwprojecten schaars blijven. Het beperkte aanbod van nieuw zorgvastgoed en het feit dat nog niet alle beleggers weer op volle kracht investeren, betekent dat het herstel van de beleggingsmarkt de komende kwartalen langzaam en geleidelijk zal verlopen. De onderliggende vraag van consumenten en zorggebruikers blijft echter groot, waardoor er kansen zijn voor beleggers die kunnen inspelen op de marktvraag en geschikt aanbod weten te vinden.
Deel deze pagina