WONINGEN
Keypoints
- Meer beleggingsactiviteit institutionele beleggers
- Aanvangsrendementen dalen verder
- Koop- en huurprijzen stijgen hard door
- Bouwkosten blijven langzaam stijgen, werkvoorraden nemen weer toe
Toenemende beleggingsvolumes
De activiteit op de beleggingsmarkt voor Nederlandse huurwoningen is in het derde kwartaal toegenomen. Er is relatief veel activiteit van partijen die bestaande complexen voor een uitpondstrategie opkopen. Door de toegenomen leegwaardes blijft een uitpondstrategie interessant. Onder andere door verkopen uit de Eres portefeuille lijkt het volume in 2024 boven die van vorig jaar uit te komen. In totaal is er in de eerste drie kwartalen van 2024 op basis van voorlopige cijfers nu ongeveer € 2,2 miljard aan woningbeleggingen verkocht, dit is € 300 miljoen meer dan in dezelfde periode in 2023. Institutionele beleggers zijn in 2024 tot nu toe goed voor een kwart van het beleggingsvolume en hebben in de eerste drie kwartalen van 2024 een positief beleggingssaldo met meer aan- dan verkopen. In 2023 was het saldo nog sterk negatief.
BELEGGINGSVOLUMES WONINGEN PER KWARTAAL (IN MILJARDEN € )
Bron: RCA (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Aanvangsrendementen dalen licht
De prime aanvangsrendementen daalden in het derde kwartaal licht met circa 5 basispunten. Doordat de risicovrije rentes in het derde kwartaal eveneens daalden is de spread met de risicovrije rente verder toegenomen (bron: C&W). Door de gestegen spread wordt vastgoed weer steeds interessanter in de beleggingsportefeuille. Een bijeffect van de dalende rente is dat de overallocatie naar vastgoed voor institutionele beleggers afneemt waardoor er steeds meer ruimte komt voor nieuwe vastgoedbeleggingen.
AANVANGSRENDEMENTEN WONINGEN
Bron: MSCI, Oxford Economics, C&W (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Schaarste woningmarkt drijft huren verder op
De woningschaarste op de huurmarkt houdt aan, de financiële leegstand bleef in het tweede kwartaal van 2024 laag op 1,3 procent. Het gevolg van de lage leegstand is dat de markhuurprijzen met 7,4 procent gestegen zijn op jaarbasis, een recordtempo. Door de lage nieuwbouwproductie en de toename van uitponden is de verwachting dat de markthuren blijven stijgen. Cijfers over het derde kwartaal komen later beschikbaar (bron: MSCI). Recent gepubliceerde indicatoren van onder andere Pararius en NVM/VGM NL tonen aan dat de huurprijzen in het derde kwartaal weer verder zullen stijgen.
MOLENWERF - AMSTERDAM
Bron: Achmea Real Estate
Koopmarkt blijft goed presteren
De huizenprijzen zijn in het derde kwartaal van 2024 met 0,4 procent gestegen ten opzichte van het tweede kwartaal. Vergeleken met een jaar eerder stegen de prijzen met 12,3 procent. Dit blijkt uit cijfers van de NVM. Het aantal transacties steeg met 1 procent ten opzichte van het tweede kwartaal en 10,9 procent ten opzicht van een jaar eerder. Daarmee komt het aantal verkochte woningen binnen één kwartaal op het hoogste aantal in bijna 4 jaar. Dit is opvallend te noemen, aangezien historisch gezien in de zomervakantie veel minder woningen verkocht worden. Het aanbod daarentegen, daalde met 2 procent afgelopen kwartaal. Deze daling is ook terug te zien in de krapte-indicator: een potentiële huizenkoper heeft gemiddeld de keuze uit 2,1 woningen. Een jaar geleden waren dit nog 2,6 woningen.
De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs en geven een grove, maar actuele indicatie van de huizenprijsontwikkeling. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) van CBS en Kadaster geeft een nauwkeurigere maar vertraagde indicatie aan. De derde kwartaalcijfers tonen een stijging van ruim 3,5 procent. Hiermee stijgt de index met ruim 11 procent op jaarbasis. De Eigen Huis marktindicator, die het vertrouwen van de consument in de woningmarkt toont stijgt sinds 2023 gestaag. In juni steeg deze verder naar 90 punten, het hoogste niveau sinds juli 2022 (100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200).
INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2015=100)
Bron: MSCI, Oxford Economics, Kadaster (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Bouwkosten stijgen door, marges dalen
De bouwkosten voor nieuwbouwappartementen zijn in het derde kwartaal van 2024 licht gestegen met circa 1 procent. Op jaarbasis was de groei ongeveer 4 procent, boven het langjarige gemiddelde maar minder dan de hoge groei in 2022 en 2023. Naar verwachting van IGG blijven de bouwkosten de komende kwartalen nog doorstijgen maar krijgt de groei in 2025 een meer inflatievolgend karakter van rond de twee procent. De stijgende lijn van het aantal bouwvergunningen zet door in het tweede kwartaal, maar is nog wel lager dan de hoge aantallen in 2020 en 2021. De werkvoorraad van aannemers stijgt hierdoor weer licht waardoor de aanbestedingsindex weer een toename laat zien door stijgende marges (bron: IGG). Cijfers over het derde kwartaal komen later beschikbaar.
BOUW- EN AANBESTEDINGSINDEX (2015=100)
Bron: IGG (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Vooruitblik
Naar verwachting zal de beleggingsmarkt in 2024 op hogere volumes uitkomen dan in 2023 door verhoogde activiteit van onder andere partijen met een uitpondstrategie. Het is echter niet te verwachten dat de hoge volumes van de jaren daarvoor gehaald gaan worden. De risicovrije rentes blijven stabiel rond de huidige niveaus met mogelijk lichte dalingen in het vooruitzicht wanneer de ECB besluit sneller de rentes te verlagen. Hierdoor kan er nog een lichte daling van de aanvangsrendementen plaatsvinden maar grote neergaande correcties lijken onwaarschijnlijk door de relatief lage spreads. Op de koopmarkt zorgt de hoge vraag naar woningen voor een verdere stijging van de huizenprijzen. De schaarste is ook merkbaar op de huurmarkt waar de leegstandsniveaus laag blijven en zorgen voor een snelle stijging van markthuren. Doordat de stijging van de contracthuren zowel in de vrije- als de gereguleerde sector door wetgeving beperkt is, nemen de mutatiegraden verder af. De bouwkosten blijven stijgen maar veel minder snel dan dat we in de afgelopen jaren gezien hebben.
Deel deze pagina