WONINGEN
Keypoints
- Beleggingsvolumes stijgen licht, mede door uitponddeals
- Aanvangsrendementen dalen weer
- Woningtekort stijgt, hogere koop- en huurprijzen
- Langzame stijging bouwkosten
Licht stijgende beleggingsvolumes
De activiteit op de beleggingsmarkt voor Nederlandse huurwoningen bleef in het tweede kwartaal beperkt. Wel lijkt het erop dat het volume in het tweede kwartaal hoger uit gaat komen dan in dezelfde periode een jaar eerder. Op basis van voorlopige cijfers van RCA is het beleggingsvolume uitgekomen op € 595 miljoen, slechts € 15 miljoen lager dan in het tweede kwartaal van 2023. Naar verwachting zal door na-meldingen het beleggingsvolume boven het niveau van het tweede kwartaal van vorig jaar uitstijgen. Het aantal nieuwbouwtransacties steeg weliswaar ten opzichte van vorig jaar maar was nog steeds relatief laag. Wel was er veel interesse vanuit partijen die met een uitpondstrategie woningcomplexen kopen. Door de gedaalde leegwaarderatio’s en de impact van de Wet Betaalbare Huur waren er veel verkopen aan particuliere beleggers met een uitpondstrategie, volgens berekeningen van Colliers International en Capital Value gaat het om circa 40 procent van het totale beleggingsvolume.
INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2010=100)
Bron: RCA (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Aanvangsrendementen dalen licht
De prime aanvangsrendementen zijn voor het eerst sinds 2020 gedaald. Voor een prime woningobject in Amsterdam daalde de BAR van 4,7 procent naar 4,6 procent door een licht verhoogde activiteit op de beleggingsmarkt. Doordat de risicovrije rentes in het tweede kwartaal stegen is de spread afgenomen maar blijft met circa 180 basispunten nog steeds op een normaal niveau (bron: C&W). De gemiddelde aanvangsrendementen van woningcomplexen in bezit van institutionele beleggers stegen licht in het eerste kwartaal (bron: MSCI). Data over het tweede kwartaal komen later beschikbaar maar naar verwachting zal ook hier stabilisatie ontstaan.
AANVANGSRENDEMENTEN WONINGEN
Bron: MSCI, Oxford Economics, C&W (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Woningtekort stijgt
In 2024 is het woningtekort verder gestegen van 4,8 procent naar 4,9 procent. Dat blijkt uit de Primos-prognose 2024 van ABF Research. Hoewel de bevolking minder hard zal gaan stijgen dan in de vorige prognose werd voorzien, stijgt het woningtekort door een te lage woningbouwproductie en een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. In het Programma Woningbouw van het Ministerie van BZK is het doel om in de periode 2022-2030 totaal 900.000 woningen te realiseren. In 2022 en 2023 zijn er hiervan 178.400 gerealiseerd. ABF Research verwacht dat in 2031 sprake zal zijn van een tekort van 3,9 procent, bijna het dubbele van het landelijke streefcijfer van 2 procent. Een woningtekort van 0 procent is onwenselijk om dat dit zal leiden tot leegstand in krimpregio’s.
MOLENWERF - AMSTERDAM
Bron: Achmea Real Estate
Huur- en huizenprijzen stijgen door
De woningschaarste op de huurmarkt houdt aan, de financiële leegstand bleef in het eerste kwartaal van 2024 historisch laag op 1,2 procent. De interesse in huurwoningen is dan ook groot, getuige ook de vele aanmeldingen voor nieuwbouwcomplexen. Het gevolg van de lage leegstand is dat de markhuurprijzen met 5,8 procent zijn gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Nog nooit stegen de markthuren zo hard sinds het begin van de MSCI kwartaalindex in 2008. Door de lage nieuwbouwproductie is de verwachting dat de markthuren blijven stijgen. Cijfers over het tweede kwartaal komen later beschikbaar (bron: MSCI).
De huizenprijzen zijn in het tweede kwartaal van 2024 met 7,2 procent gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal. Slechts één keer eerder in 29 jaar tijd is een dergelijke hoge stijging voorgekomen. Vergeleken met een jaar eerder stegen de prijzen met 13,6 procent. Dit blijkt uit cijfers van de NVM. Het aantal transacties steeg met 18 procent ten opzichte van het eerste kwartaal, net als het aanbod dat met 25 procent steeg. Hier is wel sprake van seizoensinvloeden: Over het algemeen worden er in de lentemaanden meer woningen te koop gezet. De krapteindicator bleef stabiel: een potentiële huizenkoper heeft nog steeds de keuze uit 2,4 woningen. Een jaar geleden was dit nog 2,7.
De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs en geven een grove, maar actuele indicatie van de huizenprijsontwikkeling. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) van het CBS en het Kadaster geeft een nauwkeurigere maar vertraagde indicatie. De tweede kwartaalcijfers zijn nog niet bekend maar op basis van de verwachting van Oxford Economics zal de PBK in het tweede kwartaal met meer dan 2 procent stijgen. Hiermee komt de index boven de piek van medio 2022 uit. De Eigen Huis marktindicator, die het vertrouwen van de consument in de woningmarkt toont stijgt sinds 2023 gestaag door. In juni steeg deze verder naar 90 punten, het hoogste niveau sinds juli 2022 (100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200).
INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2010=100)
Bron: MSCI, Oxford Economics, Kadaster (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Bouwkosten stijgen door, marges dalen
De bouwkosten voor nieuwbouwappartementen zijn in het tweede kwartaal van 2024 met circa 0,6 procent gestegen. Op jaarbasis was de groei 2,4 procent wat langjarig een normale ontwikkeling is. In 2022 en 2023 was de groei nog ruim 7 procent. Naar verwachting van IGG blijven de huizenprijzen de komende kwartalen nog licht doorstijgen maar is de tijd van sterke groei voorlopig voorbij. Voor heel 2024 wordt een stijging van circa 1,5 procent verwacht, onder meer door een stijging van de CAO lonen per 1 juli. Het aantal aangevraagde bouwvergunningen is in het eerste kwartaal gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2023, maar bleef wel ruim onder de aantallen in 2021 en 2022. Hierdoor daalde de werkvoorraad van veel aannemers en daalde de aanbestedingsindex licht. Door de gestegen bouwkosten daalden de marges van bouwers (bron: IGG).
BOUW- EN AANBESTEDINGSINDEX (2015=100)
Bron: IGG (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Vooruitblik
Naar verwachting zal er in de tweede helft van 2024 meer activiteit op de beleggingsmarkt komen. Daarnaast is er duidelijkheid over de Wet Betaalbare Huur gekomen waardoor strategische heroverwegingen mogelijk voor extra liquiditeit gaan zorgen. De rentes stabiliseren en zullen mogelijk licht dalen, tot een forse neerwaartse correctie van de aanvangsrendementen zal het naar verwachting niet leiden. Door het doorstijgende woningtekort zal de hoge vraag naar woningen aanhouden. Op de huurmarkt leidt dit tot blijvend lage leegstandspercentages en stijgende markthuurprijzen. Het zorgt er daarnaast voor dat het exploitatierisico voor huurwoningen relatief laag blijft. Op de koopmarkt blijft er sprake van hard stijgende huizenprijzen door de gunstige economische omstandigheden en het beperkte aanbod. Bouwkosten zullen blijven doorstijgen, echter in een veel langzamer tempo dan we in de afgelopen jaren gezien hebben.
Deel deze pagina