RETAIL
Keypoints
• In september 2024 gingen 28 Nederlandse detailhandelbedrijven failliet, wat de arbeidsmarktkrapte vermindert en werknemers vrijmaakt voor levensvatbare bedrijven • Ondanks de faillissementen blijven de consumentenbestedingen sterk, met een stijging van 1,8% in de detailhandel en een verbeterd consumentenvertrouwen • De Nederlandse retailmarkt toont een gemengd, maar positief beeld, met online spelers die profiteren van e-commerce en traditionele winkels die zich aanpassen • De beleggingsvolumes in de retailmarkt blijven laag, maar er zijn tekenen van herstel in 2024, met toenemende interesse in A-locaties en stabilisatie van rendementen
Economie en consument
In september 2024 gingen 28 bedrijven in de Nederlandse detailhandel failliet, een stijging van drie faillissementen ten opzichte van augustus. Dit aantal past binnen de trend van het jaar, waarin elke maand gemiddeld tussen de 20 en 30 retailers failliet gingen, met als uitzondering juli, waarin 57 faillissementen werden geregistreerd. Hoewel het failliet gaan van bedrijven nooit een gewenst scenario is, kan het ook als noodzakelijk worden beschouwd. Tijdens de pandemie nam de krapte op de arbeidsmarkt enorm toe omdat er zo weinig bedrijven failliet gingen. Met de recente toename van faillissementen begint die krapte geleidelijk af te nemen. De toename van faillissementen kan positieve effecten hebben op de economie. Werknemers van niet-levensvatbare bedrijven komen weer beschikbaar op de arbeidsmarkt. Voor de bedrijven die wél levensvatbaar zijn is het essentieel dat deze arbeidskrachten weer beschikbaar zijn.
Ondanks de stijgende faillissementscijfers blijft de consumentenbesteding verrassend sterk. In augustus 2024 gaven huishoudens 0,7 procent meer uit dan in dezelfde maand van het voorgaande jaar, vooral aan kleding, woninginrichting en elektrische apparaten. De omzet in de detailhandel groeide met 1,8 procent, met een sterke stijging van 3,6 procent in de non-foodsector. De foodsector daarentegen zag een omzetdaling van 1,2 procent, met supermarkten die 2,6 procent minder omzet genereerden, vermoedelijk door de tabaksban.
De online retail heeft ook goede cijfers laten zien, met een omzetgroei van 5,7 procent in augustus, voornamelijk door 'pure players', die hun omzet met 10,8 procent zagen stijgen. Opvallend is dat de winkels waarvan de onlineomzet een nevenactiviteit is, de omzet met 1,3 procent zag dalen ten opzichte van een jaar eerder.
OMZETONTWIKKELING ONLINE DETAILHANDEL (%-VERANDERING, JAAR-OP-JAAR)
Bron: CBS (2024), bewerking door Achmea Real Estate
In september waren consumenten minder negatief over het economisch klimaat dan in augustus. De deelindicator voor het economisch klimaat verbeterde van -24 naar -21. Zowel het oordeel over de afgelopen twaalf maanden als over de komende twaalf maanden was positiever. Ook de koopbereidheid nam toe, van -31 in augustus naar -21 in september. Consumenten beoordeelden hun financiële situatie over de afgelopen twaalf maanden als minder negatief en verwachtten een verbeterde financiële situatie in de komende twaalf maanden. Bovendien vonden ze de tijd voor grote aankopen minder ongunstig dan in augustus. Deze verbetering in houding lijkt voort te komen uit een toegenomen vertrouwen in de economie en een positiever vooruitzicht voor hun eigen financiële situatie, wat duidt op een voorzichtig herstel
De gebruikersmarkt toont veerkracht
De Nederlandse retailmarkt heeft de afgelopen drie maanden een gemengd beeld vertoond. Online spelers zoals Zalando profiteren van de groei in online winkelen, terwijl Coolblue succesvol blijft dankzij zijn klantgerichte aanpak en sterke omnichannel-strategie. Decathlon ervaart een toenemende vraag naar sportartikelen, wat mede komt door de focus op gezondheid en buitensport. Deze ketens spelen goed in op de veranderende consumententrends en weten hun klanten te behouden.
De huidige verschuivingen in de markt tonen aan dat bedrijven die flexibel inspelen op nieuwe consumentenbehoeften beter presteren. Retailers die investeren in een sterke winkelervaring en klantenservice zijn over het algemeen succesvoller. Fysieke winkels die zich richten op beleving en productinteractie zijn populair, vooral op strategische locaties met ruimte voor testfaciliteiten.
Traditionele ketens in stadscentra hebben moeite om consumenten aan te trekken, vooral door de afname van verkeer in deze gebieden. Winkelstraten ontvangen minder bezoekers door de toename van online shoppen en de voorkeur voor winkelcentra met goede bereikbaarheid en een breed assortiment. Winkels op A-locaties die inspelen op beleving en gemak blijven succesvol, terwijl retailers in minder populaire gebieden onder druk staan door de verschuiving naar online winkelen en doelgerichte winkelbezoeken.
OMZETONTWIKKELING ONLINE DETAILHANDEL (%-VERANDERING, JAAR-OP-JAAR)
Bron: CBS (2024), bewerking door Achmea Real Estate
ONTWIKKELING LEEGSTAND (PER WINKELGEBIEDSTYPE)
Bron: Locatus (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Afgelopen kwartaal was te zien dat de leegstand op verkooppunt-niveau in Nederland steeg van 6,43 procent naar 6,55 procent. Deze stijging is voornamelijk waarneembaar in de grote en kleine binnensteden. De kleine wijkcentra en stadsdeelcentra kennen beide stabiele of zelfs dalende leegstandscijfers ten opzichte van het vorige kwartaal. Uit diepere analyses blijkt dat deze leegstand het hardst toeneemt in G20+ steden en voornamelijk op type-C-locaties. Dit zijn laagstedelijke gebieden waar minder verkeer is en de lokale consument het moet hebben van een vaste klantenkring. In hoger stedelijke gebieden die binnen de G20 vallen, neemt de leegstand gemiddeld toe met tussen de 10 en 35 basispunten ten opzichte van het vorige kwartaal. In de totale leegstand zijn het voornamelijk kappers, restaurants en damesmodezaken die het meest bijdragen aan de totale leegstand.
Ondanks dat de leegstand weer langzaam haar intrede begint te doen, is waarneembaar dat de prime huren binnen de verschillende winkellocaties nagenoeg stabiel blijven. Zowel afgelopen kwartaal als jaar-op-jaar zijn er nauwelijks ontwikkelingen geweest in de prime markthuren. In het afgelopen kwartaal is enkel een daling in de markthuren waarneembaar geweest in de Grote Straat in Maastricht, waar de prime huren daalden van € 1.050/m²/jaar naar € 1.000/m²/jaar. Daarentegen is Amstelveen Stadshart zowel dit kwartaal als jaar-op-jaar een harde stijger, met een markthuur die momenteel € 950/m²/jaar bedraagt, terwijl deze een jaar geleden nog € 850/m²/jaar bedroeg. Echter, zijn er in het afgelopen kwartaal 820 verkooppunten gevuld met nieuwe huurders, terwijl dit het kwartaal ervoor 44 meer waren (Locatus, 2024). Dit geeft aan dat het verloop en dus de huurtransacties iets zijn afgenomen.
ONTWIKKELING HUURNIVEAUS PER CLUSTERING BINNENSTEDEN (€/m2/jaar)
Bron: C&W (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Grote belegginsvolumes blijven uit, ondanks stabiele marktomstandigheden
In 2023 was er een significante daling in beleggingsvolumes in de Nederlandse retailmarkt, met slechts € 800 miljoen in totaal. In het eerste kwartaal van 2023 werd met slechts € 40 miljoen de laagste investering sinds 2014 genoteerd. Dit kan worden toegeschreven aan toenemende economische onzekerheid, hoge inflatie en stijgende rentetarieven, wat beleggers ontmoedigde. Daarnaast heeft de verschuiving naar online winkelen de aantrekkelijkheid van traditioneel retailvastgoed verminderd. Deze factoren hebben geleid tot een voorzichtige benadering van beleggingen in retailvastgoed, met een afwachtende houding onder investeerders.
In 2024 vertoont de Nederlandse retailmarkt een gemengd beeld qua beleggingsvolumes. Het eerste kwartaal kende een aanzienlijke stijging naar € 390 miljoen, wat een herstel impliceert ten opzichte van de historisch lage investeringen in 2023. Echter, het tweede kwartaal liet een daling zien naar € 170 miljoen, en het derde kwartaal staat momenteel op slechts € 20 miljoen. Deze fluctuaties suggereren dat beleggers nog steeds terughoudend zijn, mogelijk door economische onzekerheid. De uiteindelijke cijfers voor het vierde kwartaal zullen cruciaal zijn om te bepalen of 2024 een echt hersteljaar voor retailbeleggingen kan worden. Ondanks het lage volume van het huidige kwartaal bevindt het beleggingsvolume zich year-to-date al op hetzelfde niveau als heel 2023. Bovendien toont de geschiedenis aan dat de meeste deals in het laatste kwartaal van het jaar plaatsvinden.
Wanneer gekeken wordt naar de rest van de beleggingsmarkt in retail, tonen de prime aanvangsrendementen een teken van stabiliteit. Na jaren en kwartalen van stijgende aanvangsrendementen begint de markt zich nu naar een evenwicht te bewegen. Afgezien van de P.C. Hooftstraat hebben alle hoofstraten in de G4 een kleine correctie van 5 basispunten in het aanvangsrendement verkregen. De andere regio’s tonen stabiele cijfers tot een lichte toename van maximaal 5 basispunten. Wanneer de huur- en leegstandscijfers zich niet verder negatief ontwikkelen, lijken de huidige waarderingen genoeg stabiliteit te bieden voor beleggers om in te stappen.
WINKELCENTRUM WESTERKOOG - KOOG AAN DE ZAAN
Bron: Achmea Real Estate
Vooruitblik
De beleggersmarkt in de retailsector wordt gekenmerkt door een laag beleggingsvolume, hoge rendementseisen en selectieve interesse, met een volume dat aanzienlijk onder het langjarige gemiddelde ligt. Toch vertoont de markt in de eerste helft van 2024 tekenen van herstel. De vooruitzichten voor de rest van het jaar zijn positief, dankzij een toenemend consumentenvertrouwen, stabilisering van de rente en minder onzekerheid over huurprijsontwikkelingen na de significante dalingen van de afgelopen jaren. De prijzen van winkelvastgoed zijn sterk gecorrigeerd, en het lijkt erop dat de bodem van de aanvangsrendementen in zicht is.
Er is een toenemende interesse in winkelvastgoed, met beleggers die voornamelijk gericht zijn op core-investeringen in A-locaties en winkelcentra. Vooruitkijkend wordt verwacht dat institutionele beleggers in de tweede helft van het jaar een belangrijkere rol zullen spelen. De Nederlandse retailmarkt ervaart al enige tijd fragmentatie, waarbij de bruto aanvangsrendementen van reguliere middelgrote winkelcentra en secundaire locaties in de eerste helft van 2024 tussen de 9 en 12 procent liggen, zonder verdere stijging. Traditionele beleggingscategorieën zoals supermarkten hebben indicatieve bruto aanvangsrendementen van 4,8 procent tot 6,5 procent, met supermarkten in buurtwinkelcentra die tussen de 5,5 procent en 7,0 procent liggen. Voor hoogwaardige winkelcentra wordt in de tweede helft van 2024 een rendement van 6,0 procent tot 7,0 procent verwacht, terwijl subprime-locaties tot 8,5 procent kunnen bieden. Highstreet winkelstraten op A-locaties vertonen rendementen tussen de 4,0 procent en 7,25 procent.
Gezien de signalen van herstel en het groeiende consumentenvertrouwen, wordt verwacht dat de retailbeleggingsmarkt zich verder stabiliseert. De toegenomen betrokkenheid van institutionele beleggers en de aanhoudende belangstelling voor kwalitatief hoogwaardig winkelvastgoed kunnen leiden tot een verdere heropleving in de sector. Beleggers zullen echter voorzichtig blijven, rekening houdend met de bestaande fragmentatie en de verschillende rendementseisen binnen de diverse segmenten van de retailmarkt.
Deel deze pagina