Gepubliceerd in: Vastgoedmarkt 23-10-2024

E-commerce, corona, leegstandsproblematiek: tal van bewegingen in de markt maken dat retailvastgoed de afgelopen tien jaar minder rendeert dan andere sectoren. Toch is er reden voor optimisme. Peter Koppers, manager van het retailfonds van Achmea Real Estate, werpt zijn licht op de zaak.

Koppers belegt met zijn fonds van ruim 900 miljoen euro aan retailvastgoed in de negen grootste steden van ons land. Het ronds richt zich voornamelijk op wijkcentra voor de dagelijkse boodschappen. ‘Nederlands retailvastgoed is de afgelopen tien jaar sterk afgewaardeerd. We hebben ook ervaren dat retailvastgoed relatief gezien minder goed heeft gerendeerd dan andere sectoren', aldus Koppers.

'Er zijn grote bewegingen geweest, zoals e-commerce, corona en de leegstandsproblematiek in kleinere en middelgrote steden, maar we zien nu een fraai instapmoment voor retailvastgoed ontstaan, omdat de gebruikersmarkt met name in de grote steden opleeft. De consumenten weten de retailplekken waarom het gaat weer te vinden. Daarnaast is er sprake van demografische groei en koopkrachtgroei', zegt hij. 'De grote steden zijn een magneet voor millenials en yuppen. Daarvan profiteert de retail. De nuance is dat grote retailers niet overal meer nieuwe winkels openen. Die kiezen voor een selectief beleid, op zo’n tien tot vijftien toplocaties in Nederland. Daarom willen wij daar als retailbelegger zitten.’

Retailhuren sterk gedaald

Wat helpt, is dat de retailhuren de afgelopen jaren sterk zijn gedaald. Koppers: ‘Dat is de reden dat het rendement, de performance van retailvastgoed, is achtergebleven. Die huren zijn nu weer aan het stijgen. Huurders kunnen weer voldoende verdienen aan hun winkel. Dat maakt het mogelijk voor verhuurders de inflatie te volgen of zelfs iets daarboven te gaan zitten. Dat biedt de zekerheid waarnaar pensioenfondsen op zoek zijn. Wat wij ook zien, is dat de lage waarderingen van winkelvastgoed onderscheidend zijn ten opzichte van andere vastgoedsectoren. Bij ons retailfonds ligt het BAR (bruto aanvangsrendement, red.) op gemiddeld ongeveer 6,5 procent. Zet daar bijvoorbeeld het segment woningen met een BAR van rond 4,5 procent tegenover, dan is het duidelijk waar de premie voor retail ligt.’

Duurzame keuzes

Achmea Real Estate helpt als retailbelegger voor pensioenfondsen grote retailers bij het vergroten van hun omzet, zonder zich te bemoeien met hun productaanbod. Hoewel de retailers zelf beslissen wat ze verkopen, ligt er wel een bredere verantwoordelijkheid bij hen, zoals het omgaan met klimaatproblemen, duurzaamheidseisen en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Koppers: ‘Retailers zijn zelf verantwoordelijk voor de inrichting en installaties van hun panden, maar Achmea stelt hieraan hoge eisen en geeft advies om duurzame keuzes te stimuleren. Dit geldt bijvoorbeeld voor horecahuurders, die worden aangemoedigd om gezonde producten aan te bieden.’

De retailers hebben dat inmiddels goed begrepen, vindt Koppers. ‘Er zijn veel initiatieven in het retailsegment om efficiënter om te gaan met personeel. Ook een efficiëntere layout van een winkel wordt steeds belangrijker. Met een grote, overzichtelijke vloer heb je minder personeel nodig. Verder wordt het gebruik van technologie steeds belangrijker. De supermarkten met de zelfscankassa’s zijn daarvan een voorbeeld. Die worden ook steeds vaker gebruikt in de non-foodsector, zoals door Decathlon, Zara en Hornbach.’

Appetijt terugkrijgen

Dat Achmea Real Estate zich met zijn retailrapport tot institutionele beleggers richt is logisch, meent Koppers. ‘Dat is de doelgroep waarvoor wij werken. Er is in Nederland een hele grote private sector die in winkelvastgoed belegt. Verder zijn er in retailvastgoed veel kleinere en streekgebonden private beleggers. We hebben een aantal beursgenoteerde retailfondsen en daarnaast een paar grotere institutionele winkelfondsen bij Achmea, Altera, Bouwinvest en ASR. En we zien een aantal commanditaire vennootschap-achtige initiatieven bij private partijen die zich met retailvastgoed bezighouden, zoals Meerdervoort.’

‘Maar als ik kijk naar institutioneel retailvastgoed, zie ik dat de pensioenfondsen hun belang in winkelvastgoed de afgelopen jaren juist iets hebben afgebouwd. Zij zijn meer in andere sectoren gaan zitten, zoals woningen, zorgvastgoed en logistiek. Dat kan veranderen. Wij vinden dat de uitgangspunten van retail op dit moment goed zijn. Dit rapport is dus een poging om de appetijt van de institutionele partijen voor winkelvastgoed terug te krijgen.’