FOCUS

Keypoints

  • Stimuleren van woningbouwproductie blijft nodig
  • € 40 miljard te investeren door marktpartijen in een uitdagend investeringsklimaat
  • Nog 440.000 huurwoningen te verduurzamen à € 22 miljard

Opgave op woningbeleggingsmarkt groter dan ooit

Het woningtekort in Nederland is opnieuw gestegen. Ondanks alle inspanningen en aandacht is het tekort binnen een jaar tijd toegenomen met 10.300 woningen. Volgens de in juli gepubliceerde Primos-prognose is er inmiddels sprake van een tekort van ruim 400.000 woningen, oftewel 4,9 procent van de totale voorraad. In de institutionele beleggingsmarkt vertaalt dit woningtekort zich in historisch lage leegstandscijfers. Daarnaast staat de woningmarkt voor een grote verduurzamingsopgave: ongeveer 30 procent van de Nederlandse woningen heeft energielabel D of lager. In deze analyse gaan we dieper in op de cijfers, de impact op investeringen in Nederlandse (huur)woningen en waarom het essentieel is om de investeringsbereidheid te behouden.

Stimuleren van nieuwbouw blijft nodig

Om het woningtekort tegen te gaan, heeft het vorige kabinet het Programma Woningbouw gelanceerd, waarin het doel is gesteld om tussen 2022 en 2030 900.000 woningen te bouwen. Dit betekent een jaarlijkse productie van 100.000 woningen. Het Rijk zet hierbij diverse instrumenten in, zoals het oplossen van knelpunten, investeren in infrastructuur en het sluiten van regionale woningdeals met gemeenten en provincies. Met jaarlijks circa 90.000 opgeleverde woningen in 2022 en 2023 blijft de woningbouwproductie echter achter bij de doelstelling, waardoor de uitdaging groter wordt. Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen bereikte in 2023 bovendien het laagste niveau in tien jaar. Er is dus dringend behoefte aan stimulerend beleid om de woningbouwproductie op gang te houden.

WONINGBOUWPRODUCTIE

Bron: CBS (2024)

€ 40 miljard te investeren door marktpartijen in een uitdagend investeringsklimaat

Van de beoogde nieuwbouwproductie van 900.000 woningen moet een derde door woningcorporaties gerealiseerd worden in de sociale huur en middenhuur. De overige 600.000 woningen moeten door marktpartijen worden gerealiseerd, waarvan de helft middenhuur en betaalbare koop moet zijn. Uitgaande van de huidige verdeling tussen koop en huur in de woningvoorraad, betekent dit dat marktpartijen tot 2030 ongeveer 95.000 huurwoningen moeten realiseren. Dit vraagt om een totale investering van naar schatting € 40 tot € 50 miljard. Ter vergelijking: institutionele woningbeleggers bezitten momenteel circa € 43 miljard aan huurwoningen in Nederland (bron: MSCI). Dit onderstreept de enorme investeringsopgave waar zij, samen met andere beleggers, voor staan om de gewenste woningbouwproductie te realiseren.

Deze investeringsopgave moet worden gerealiseerd in een uitdagend investeringsklimaat. De hogere renteniveaus hebben de rendementseisen en financieringskosten verhoogd, wat het financieel haalbaar maken van nieuwbouwontwikkelingen bemoeilijkt. Tegelijkertijd zijn er fiscale maatregelen genomen die, in combinatie met de ingevoerde huurprijsregulering, het investeren in huurwoningen voor met name particuliere en buitenlandse beleggers minder aantrekkelijk maken.

Nog 440.000 huurwoningen te verduurzamen

Naast nieuwbouw is er ook een aanzienlijke verduurzamingsopgave in de bestaande woningvoorraad. Woningen met energielabel D zijn goed voor 30 procent van de totale woningvoorraad (koop en huur). Deze woningen hebben een lage energetische kwaliteit en vereisen aanzienlijke investeringen in isolatie en installaties. Bij grote verhuurders, waaronder institutionele beleggers, heeft circa 13 procent van de woningen label D of slechter. Bij kleinere verhuurders, met minder dan 500 woningen, ligt dit percentage op 44 procent. In totaal gaat het om ongeveer 440.000 huurwoningen in handen van marktpartijen met energielabel D of lager.

Hoewel verduurzaming maatwerk is, kost het gemiddeld ongeveer € 50.000 per woning om een label D-woning naar label A te verbeteren. Dit leidt tot een totale kostenpost van € 22 miljard voor alle label D-woningen in handen van marktpartijen. Wanneer verduurzaamd wordt naar Paris Proof, zullen deze kosten verder toenemen. Hoewel deze investeringen woningen toekomstbestendiger maken, leiden ze op korte termijn slechts beperkt tot waardevermeerdering. Uit recent onderzoek van Achmea Real Estate (link) blijkt dat investeringen in verduurzaming pas na enkele jaren tot waardevermeerdering leiden. Verduurzaming biedt echter wel voordelen op andere vlakken, zoals lagere energielasten en verhoogd wooncomfort voor bewoners. Bovendien is het van belang om aan (Europese) regelgeving te voldoen, zodat de gebouwde omgeving de doelen van het Klimaatakkoord van Parijs kan halen.

VERDELING ENERGIELABELS NAAR EIGENAAR

Bron: RVO (2023)

Conclusie: tot € 70 miljard nodig van marktpartijen om huurwoningen te bouwen en te verduurzamen

Hoewel exacte bedragen moeilijk in te schatten zijn, kunnen we concluderen dat er tientallen miljarden aan investeringen nodig zijn in nieuwe en bestaande Nederlandse huurwoningen om de woningbouw- en duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren. Dit is exclusief de grote opgaven die woningcorporaties en particuliere huishoudens hebben in hun woonbezit. In de afgelopen jaren zijn de investeringscondities door de gestegen rentes voor vastgoedinvesteringen verslechterd. Hoewel de economie lijkt te stabiliseren, hebben fiscale ingrepen en huurregulering voor terughoudendheid of zelfs afhaken van (woning)beleggers gezorgd. Dit is zorgwekkend voor de groei en verduurzaming van de woningvoorraad. Institutionele beleggers hebben bewezen duurzaam te investeren en bij te dragen aan een sterke middenhuurmarkt. Het nieuwe kabinet moet daarom alles in het werk stellen om de investeringsbereidheid van institutionele beleggers in stand te houden door een aantrekkelijk investeringsklimaat te creëren dat een rendabele businesscase op lange termijn mogelijk maakt.

Deel deze pagina