FOCUS

Keypoints

Wet Nijboer verlengd voor 5 jaar
Inflatie en CAO lonen ontlopen elkaar niet
Mogelijk negatieve gevolgen voor vastgoedbeleggingen

Introductie

De afgelopen jaren is de aandacht naar betaalbaarheid op de woningmarkt bij de politiek toegenomen. Het kabinet Rutte IV heeft diverse wetten voorgesteld die een deel van de geliberaliseerde huurmarkt moet gaan reguleren. Medio april is de Wet Betaalbare Huur aangenomen door de Tweede Kamer waardoor, onder voorbehoud van goedkeuring in de Eerste Kamer, de aanvangshuren van huurwoningen tot 187 WWS punten gereguleerd gaan worden. Voor zittende huurders bestond vóór 2021 geen nationale wetgeving die het verhogen van de contracthuur in de vrije sector limiteert. Wel hebben de meeste verhuurders beperkingen in de afgesloten huurovereenkomsten staan. Met het verlengen van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten blijft de jaarlijkse contracthuurgroei van woningen in de vrije sector beperkt de komende jaren, dit heeft gevolgen voor beleggingen in Nederlandse huurwoningen.

Verlenging voor 5 jaar

Om huurders te beschermen tegen forse stijgingen van de woonlasten is er in 2021 een initiatiefwetsvoorstel Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (ook bekend als de Wet Nijboer) aangenomen om de huurgroei voor zittende huurders in de vrije sector voor drie jaar te beperken op inflatie +1%. Door de hoge inflatie in 2022, ten gevolge van de energiecrisis, is besloten om de huurgroei te beperken op de laagste van CPI+1% en de stijging van de CAO lonen+1%. Omdat de wet op 1 mei 2024 zou verlopen heeft minister Hugo de Jonge een voorstel ingediend waarin de wet verlengd wordt en de contracthuurgroei voor de komende 3 jaar beperkt wordt op basis van CAO lonen+1%. Tijdens de behandeling in de Tweede Kamer is het wetsvoorstel gewijzigd om de laagste van CPI+1% / CAO+1% te hanteren en te verlengen met 5 jaar in plaats van 3. Inmiddels is het wetgevingsproces afgerond en zal per 1 mei 2024 de bestaande wet verlengd worden tot 1 mei 2029. Hierbij geldt de CPI alle huishoudens van november van het voorgaande jaar als uitgangspunt voor de huurverhoging. De wet is alleen van toepassing op geliberaliseerde huurwoningen, voor gereguleerde woningen zijn eerder afspraken gemaakt om de huurgroei te koppelen aan de CAO lonen. Daarnaast staat in het Wetsvoorstel Betaalbare Huur voor voor het nieuwe middensegment een beperking van CAO+1%.

MIDDENHUURWONINGEN IN UTRECHT RIJNVLIET

Bron: Achmea Real Estate

CAO lonen volgen inflatie

Tot 2022 werd er vooral gekeken naar CPI voor de huurverhoging, sinds de Wet Nijboer is ook de ontwikkeling van CAO lonen belangrijk. De ontwikkeling van prijsinflatie en de CAO lonen maken een vergelijkbare trend door. De afgelopen twintig jaar betrof de loonstijging gemiddeld 2,1% per jaar, terwijl de inflatie op 2,2% lag. Op basis hiervan zou het dan ook weinig moeten uitmaken of CPI of CAO aangehouden wordt. Als we echter de laagste van CAO dan wel CPI nemen daalt dit gemiddelde naar 1,6% in de afgelopen 20 jaar. De verklaring voor dit verschil is doordat de CAO loonontwikkeling vertraagd reageert op CPI. Collectieve arbeidsovereenkomsten worden vaak voor meerdere jaren afgesloten waardoor het enkele jaren duurt voordat forse CPI stijgingen in de lonen verwerkt zijn. Met name de uitzonderlijk hoge inflatie van 2022 is hier van invloed. Wanneer we 2022 en 2023 buiten beschouwing laten dan halveert het langjarige verschil tussen de CPI en de laagste van CPI en CAO loonontwikkeling.

De vertraagde doorwerking inflatie in de CAO lonen is ook zichtbaar in de recente voorspellingen van het CPB[1] die uitwijzen dat de CAO lonen, als reactie op de hoge inflatie van 2022, de komende jaren veel harder zullen stijgen dan de CPI.

[1] CPB Raming februari 2024

CAO loongroei en inflatie

Bron: CBS, CPB, bewerking Achmea Real Estate (2024)

Gevolgen vastgoedbeleggingen

Naar verwachting zal de beperking van de contracthuurgroei op de lange termijn een negatief effect gaan hebben op de huurinkomsten van woningbeleggingen. Met name grote schommelingen in inflatie zullen zorgen voor een lagere toegestane contracthuurgroei dan wanneer CAO+1% of CPI+1 gehanteerd zou worden. De voorspellingen voor de komende jaren wijzen echter op een inflatie die onder de CAO loonontwikkeling ligt waardoor een boven inflatievolgende huurgroei mogelijk blijft. De exacte impact voor vastgoedbeleggers op de langere termijn is moeilijk te berekenen aangezien de huurgroei niet alleen bepaald wordt door de wettelijke bepalingen maar daarbij ook andere zaken spelen:

Ten eerste is de ontwikkeling van de markthuur belangrijk. Door de schaarste op de woningmarkt zijn de afgelopen jaren de landelijk gezien de markthuren harder gestegen dan zowel CPI+1% als CAO+1% maar in economisch mindere tijden kwam het regelmatig voor dat de markthuurgroei hieronder lag. Daarnaast kunnen er op lokaal niveau verschillen zijn waardoor de markthuur achterblijft en de contracthuurgroei beperkt wordt.

Ten tweede hanteren institutionele beleggers veelal huurcontracten waarin een bepaling staat die de maximale huurgroei aangeeft. Dit is in de regel gebaseerd op CPI met een opslag van één of meerdere procentpunten. Het is gangbaar om huurverhogingen in te laten gaan per 1 juli van een contractjaar en verhogingen enkele maanden van tevoren aan te kondigen. Daarom wordt vaak in huurcontracten de jaarmutatie van de CPI in een maand vroeg in het jaar, zoals maart, genomen. In de aangenomen wet wordt de maximale contracthuurgroei bepaald op basis van jaarmutatie van de CPI dan wel CAO met peildatum november van het voorgaande jaar. Dit kan voor verschillende groeipercentages zorgen waarbij de laagste rechtsgeldig is.

Ten derde is het huurbeleid van beleggers van belang. Hoewel het financieel rendement voorop staat, hanteren veel institutionele beleggers een enigszins defensief huurbeleid waarbij niet noodzakelijk het toegestane maximum opgezocht wordt aan huurgroei. Een gemiddelde opslag ten opzichte van CPI van minder dan 1% is daarbij niet ongewoon binnen de portefeuille van ARE en vergelijkbare institutionele beleggers. Dit om het verhuurrisico en oplopende leegstand te beperken. Daarnaast kijken institutionele beleggers in toenemende mate naar hun maatschappelijke verantwoordelijkheid om hun huurders te beschermen tegen forse lastenverhogingen. Binnen de portefeuille van ARE, maar ook bij vergelijkbare institutionele beleggers, is een gemiddelde contracthuurverhoging van meer dan 1% boven CPI dan ook uitzonderlijk.[1]

Voor institutionele beleggers is het belangrijk om een huurgroei boven inflatie te hebben. Vastgoed wordt gezien als bescherming tegen inflatie binnen de beleggingsportefeuille, een inflatievolgende huurgroei is daarbij noodzakelijk. Een opslag hierop is daarnaast benodigd om de stijgende kosten voor onderhoud, verzekeringen en investeringen in duurzaamheid te kunnen bekostigen. Deze kosten stijgen regelmatig harder dan de inflatie. Zo zijn bijvoorbeeld de materiaalkosten voor regulier onderhoud zoals schilderwerk en glasvervanging die in de afgelopen 20 jaar meer dan verdubbeld terwijl de inflatie in dezelfde periode met circa 50% toenam (bron: SUSAG). De kosten voor groot onderhoud en verzekeringen van (koop) woningen stegen in de afgelopen 10 jaar met 47% eveneens harder dan de inflatie van 27% in dezelfde periode (bron: CBS). Een opslag bovenop inflatie is dus noodzakelijk om deze stijgende kosten te kunnen dekken.

[1] Zie ook Brounen: Huurindexatie (2023)

Markthuurgroei en laagste CAO/CPI+1%

Bron: CBS, MSCI, bewerking Achmea Real Estate (2024)

Conclusie

Al enkele jaren wordt de beleggingsmarkt voor Nederlandse huurwoningen negatief beïnvloed door onzekerheid omtrent regelgeving. Met de goedkeuring van de Wet Betaalbare Huur in de Tweede Kamer en de verlenging van de Wet Nijboer ontstaat er duidelijkheid voor woningbeleggers. Doordat de Wet Nijboer met 5 jaar verlengd wordt in plaats van de voorgenomen 3 jaar, zorgt het voor meer stabiliteit in het beleid.

Voor beleggers blijft een huurgroei boven inflatie belangrijk in de beleggingsportefeuille. Daarnaast worden hiermee stijgende exploitatielasten zoals onderhoudskosten bekostigd en zijn huurverhogingen noodzakelijk om verbeteringen van de woning, zoals investeringen in duurzaamheid, mogelijk te maken. De wetgeving zorgt er voor dat huurgroei boven inflatie niet altijd mogelijk is. Voor individuele complexen kan het betekenen dat een investering in verduurzaming niet meer rendabel is doordat de contracthuren slechts beperkt kunnen stijgen. Op basis van de huidige voorspellingen voor de inflatie de komende jaren zal een huurgroei boven CPI naar verwachting mogelijk blijven waardoor de impact op portefeuille niveau in de praktijk mee zal vallen voor institutionele beleggers. Schommelingen in de inflatie zijn echter moeilijk te voorspellen en vaak gerelateerd aan onverwachte gebeurtenissen zoals oorlogen en pandemieën. Doordat de inflatie, los van deze gebeurtenissen, slechts beperkt afwijkt van de CAO loonontwikkeling zal de impact op lange termijn meevallen voor institutionele beleggers.

Deel deze pagina