De Voorjaarsnota 2025 bevat plannen met forse impact op de Nederlandse vastgoedmarkt, met directe gevolgen voor zowel institutionele als particuliere beleggers. De meest opvallende – en onverwachte – maatregel is het voorgenomen bevriezen van de huren in de sociale sector voor 2025 en 2026. Hoewel dit op korte termijn voordelig lijkt voor huurders, kan het de investeringsruimte van woningcorporaties ernstig beperken. Daarmee groeit het risico dat noodzakelijke nieuwbouwprojecten vertraging oplopen of zelfs stilvallen.

Momenteel wordt door de vereniging van Nederlandse woningcorporaties Aedes een rechtzaak voorbereid vanwege de huurbevriezing. Volgens hen schendt dit namelijk de eerder gemaakte afspraken in tijdens de National Prestatieafspraken, waarin overeen is gekomen hoeveel woningen corporaties komende jaren moeten opleveren. Door gemiste huurinkomsten zouden corporaties 49 miljard euro minder kunnen investeren (Bron: Ortec Finance). Eerder uitgesproken ambities komen daardoor op de tocht te staan en investeringszekerheid op de lange termijn wordt hiermee aangetast.

Ook op de vrijehuursector heeft het kabinet stevige ambities. Zo wil men het aantal WWS-punten verlagen dat nodig is om een woning in de vrije sector te houden. Hierdoor komen minder woningen onder gereguleerde middenhuur te vallen. Tegelijkertijd krijgt de WOZ-waarde meer gewicht in het woningwaarderingsstelsel, wat verhuurders bij mutatie meer ruimte geeft om terug te keren naar de vrije sector.

Doel is om het huursegment aantrekkelijk te houden voor investeerders. Toch wringt dit met de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting, die vereist dat twee derde van alle nieuwbouw in het betaalbare segment valt. Bij een lagere middenhuurgrens – bijvoorbeeld 170 WWS-punten – blijft slechts een smalle, financieel onaantrekkelijke marge over. Duidelijkheid vóór de parlementaire behandeling is dan ook cruciaal.

Ondertussen blijft de wereld om ons heen onrustig. Donald Trump keert terug op het wereldtoneel met stevige retoriek over nieuwe handelstarieven, wat leidt tot onzekerheid op de financiële markten. In dit turbulente klimaat biedt Nederlands core vastgoed nog altijd aantrekkelijke kansen voor beleggers met een langetermijnvisie, dankzij het stabiele economische fundament.

Maar om dat potentieel ten volle te benutten, is voorspelbaar en consistent beleid essentieel. Onzekerheid – of die nu van binnenlands of buitenlands beleid komt – remt investeringsbeslissingen. In deze Investment Update gaan we in de “Focus” dieper in op waarom ondanks (geo)politieke disrupties, de vooruitzichten voor Nederlands vastgoed nog steeds veelbelovend zijn.

Peter Koppers, Director Investment Management